不動産投資ローンはどの銀行がおすすめ?サラリーマンや公務員でも金利や審査基準を比較して選びたい

不動産投資を考えているのですが、どのような方やっているんですか?私のような初心者でもできますか?

以前は不動産投資は、資産家や地主、医師や弁護士などのお金持ちがするイメージが強かったのですが、最近では老後の事を考えサラリーマンや公務員、自営業などの方も投資を始めてますよ。

へぇ~
そんなに貯金もないのですが、銀行から借りたいできるんですか?

借りれますよ。
不動産投資ローンやアパートローンなど不動産投資に特化したローンが組めるんです。

結論として
不動産投資ローンの金利や審査基準を知ることで
あなたに合った不動産投資ローン組むことができます。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンは、収益を生む不動産を購入するための特別なローンです。
このローンは、購入した不動産から得られる家賃収入を返済の原資として利用します。

住宅ローンとの違いとは?

住宅ローンとの違いって何ですか?

住宅ローンは自己居住を目的としていますが、不動産投資ローンは賃貸収入を得るための物件購入に使われます。

不動産投資ローンとアパートローンの基礎知識

不動産投資ローンとは、その名の通り「不動産投資を目的としたローン」のことです。主に賃貸用住宅などの投資用物件の購入や建築、または既存のローンの借り換えで利用できます。

スゴイ住宅ローン探し 不動産投資ローンとは

アパートローンとはマンションやアパートなどの集合住宅を建築、あるいは、購入する際の資金を金融機関から借り入れること。あるいは、賃借契約のこと。

weblio アパートローン

不動産投資ローンの審査基準項目チェックリスト

審査基準は金融機関によって異なりますが、一般的には借入者の信用情報や物件の収益性が重視されます。

物件に関する項目

物件の立地、収益性、築年数などが審査の重要なポイントです。

物件の収益性:空室リスクと利回りの2つの観点から評価されます。
人気エリアで立地が良く、築年数が新しいほど空室リスクが少ないとみなされ、審査に有利になります。
また、築年数が浅ければ、リフォーム費用の負担も少なくなり収益性が上がり、利回りも安定すると評価されます。

担保物件の価値:不動産投資ローンの返済が不能となった場合に備えて、金融機関は不動産に抵当権を設定します。
担保価値が高ければ高いほど債権回収がしやすくなるため、審査では有利になります。
投資物件の担保価値は、建物の築年やコンディション、立地、管理状況や周辺の賃貸需要などに基づく収益性などによって評価されます。

本人に関する審査項目

年収

金融機関は、年収を重要な審査基準としています。
一般的には年収が700万円以上であることが望ましいとされていますが、金融機関によっては条件によっては年収がそれ以下でも融資を受けられる可能性があります。

勤務先

勤続年数が最低2~3年以上必要とする金融機関が多く、勤続年数が短いと収入が不安定と見なされ、審査に不利になることがあります。
また、大企業に勤めている方が中小企業や個人事業主、自営業者に比べて審査に有利です。

資産状況

預貯金や有価証券などの金融資産を多く持っている場合や、他の不動産を複数所有している場合は審査にプラスに働きます。
住宅ローンを完済している場合も有利とされています。

経営実績

アパート経営などの不動産投資の実績があり、それが成功している場合は審査で有利になります。実績があることで、返済能力があると見なされるためです。

不動産投資ローンの審査が通らなかったケース

審査が通らない主な理由には、物件の価値が低い、収入が少ない、勤続年数が短いなどがあります。

担保物件の価値が低い

担保物件の価値を評価する際には、以下のような要素が考慮されます:

物件の立地人気エリアや交通の便が良い場所にある物件は、流動性が高く評価されます。
建物の築年数と状態新しいまたは良好な状態の建物は、価値が高く評価されます。
収益性賃貸需要が高く、安定した収入が見込める物件は、価値が高いとされます。

審査に通らなかった場合の対処法としては、以下のような方法があります:

1. 他の金融機関の相談する条件が異なる金融機関もあるため、他の選択肢を探すことが有効です。
2. 担保物件を変更するより価値の高い別の不動産を担保に提供することで、審査を通過する可能性があります。
3. 自己資金を増やす頭金を増やすことで、金融機関リスクを減らし、審査に通りやすくなります。

物件が耐用年数を超えている

不動産投資ローンの審査で物件が耐用年数を超えている場合、金融機関はその物件に対して融資を行うことをためらうことがあります。
これは、耐用年数を超えた物件は、将来的な価値が低下すると見なされるためです。
耐用年数とは、建物が経済的に利用可能とされる期間のことで、この期間を超えると建物の価値が減少すると考えられます。

例えば、RC(鉄筋コンクリート)造の物件は法定耐用年数が47年、木造物件は22年とされています。
耐用年数を超えた物件は、減価償却が終了し、資産評価上では建物の価値がなくなると見なされるため、金融機関は融資のリスクが高いと判断するのです。

審査が通らなかった場合の対策としては、以下のような方法が考えられます:

1. 投資物件の残耐用年数やエリアを見直す法定耐用年数が長期間残っている物件や、人口減少が少ないエリアの物件を選ぶことで、融資の可能性が高まります。
2. 自己資金を多めに用意する自己資金を多く用意することで、金融機関のリスクを減らし、審査に通りやすくする可能性があります。
3. 他の金融機関に相談する条件が異なる金融機関もあるため、他の選択肢を探すことが有効です。
4. 不動産投資型クラウドファンディングやソーシャルレンディングを検討する従来の金融機関以外の資金調達方法もあります。

融資時点での年齢が高い

不動産投資ローンの審査において、融資時点での年齢が高いという理由で審査が通らないケースがあります。
これは、ローンの返済期間が長期にわたるため、金融機関が借入者の返済能力を長期的に見積もる必要があるからです。
一般的に、不動産投資ローンは最長で45年間の返済期間を設定することができますが、完済時の年齢には制限があります。
多くの金融機関では、完済時の年齢を80歳から85歳までに制限しています。

例えば、59歳までが一般的な不動産投資の年齢とされており、申込時の年齢が20歳から70歳前後、完済時の年齢が80歳前後という条件が設定されている金融機関もあります。
したがって、融資時点での年齢が高い場合、返済期間が短くなり、月々の返済額が大きくなる可能性があります。
また、年齢が高いと健康リスクや収入の減少リスクも高まるため、金融機関は融資のリスクが高いと判断することがあります。

審査が通らなかった場合の対策としては、以下のような方法が考えられます:

1. 短期間での返済プランを提案する返済期間を短くすることで、金融機関のリスクを減らすことができます。
2. 他の金融機関に相談する条件が異なる金融機関もあるため、他の選択肢を探すことが有効です。
3. 共同投資者を見つける共同投資者として若い人を迎え入れることで、金融機関のリスクを分散させることができます。

収入が少ない・自己資金が少ない

審査に通るためには、以下のような対策が考えられます:

1. 自己資金を増やす自己資金を多く用意することで、返済比率を下げ、金融機関からの信頼を得やすくなります。
2. 収益性の高い物件を選ぶ収益性が高い物件を選びことで、返済能力があると評価されやすくなります。
3. 勤続年数を伸ばす長い勤続年数は、収入の安定性を示すため、審査に有利に働きます。
4. 副業や投資で収入を増やす安定した副収入があると、返済能力があると見なされます。

既存の借入れが多い

既存の借入れが多い場合の審査通過のための対策は以下の通りです:

1. 借入れの整理他のローンの借り換えや繰り上げ返済を行い、借入残高を減らすことで、返済能力を高めることができます。
2. 収入の増加副業や資格取得による収入増加を目指し、返済能力を証明する。
3. 資産の活用他の資産を担保にして、返済能力があることをアピールする。
4. 共同名義での申し込み家族やパートナーと共同でローンを申し込むことで、返済責任を分散し、審査に有利に働くことがあります。

永住権を持っていない

日本では、外国人が不動産投資を行う際、永住権の有無がローン審査に影響を与えることがあります。
多くの金融機関では、永住権を持っていることが融資の条件とされているため、永住権がない場合は審査に通りにくいとされています。

しかし、永住権がなくても融資してくれる金融機関は存在します。以下の条件を満たすことが必要です:

自己資金を用意できること自己資金を多く用意することで、返済負担率を減らし、審査に通りやすくなります。
在留年数が一定期間経過していること長期間日本に滞在していることが証明できれば、信頼性が高まります。
勤続年数や年収が一定以上であること安定した収入と長い勤続年数は、返済能力があると見なされます。

不動産投資ローンの2種類の金利

金利には変動金利と固定金利の2種類があり、それぞれメリット・デメリットが存在します。

変動金利と固定金利の違い

不動産投資ローンには、固定金利と変動金利の2つのタイプがあります。それぞれの特徴と違いを以下のように説明できます。

固定金利

  • 固定金利は、ローン契約時から完済するまでの期間、金利が変動しないタイプです。
  • 長期金利が基準となり、景気や物価変動の影響を受けにくいです。

変動金利

  • 変動金利は、一定期間ごとに金利が見直されるタイプです。
  • 短期金利が基準となり、経済状況や政策金利の変動によって金利が上下します。

変動金利のメリット

通常固定金利よりも低い利率で始まるため、低金利が続けば返済総額を抑えることができます。

変動金利のデメリット

金利が上昇すると返済負担が増えるリスクがあり、返済計画が立てにくくなることです。

固定金利のメリット

金利上昇時に返済額が変わらないため、返済計画が立てやすく、収支管理がしやすいことです。

固定金利のデメリット

変動金利に比べて利率が高く設定されることが多く、低金利が続く場合には不利になる可能性があります。

長期プライムレートの動きに要注意

いくつかの注意点があります。以下にそのポイントをまとめました。

長期プライムレートは、1年以上の融資に適用される金利で、国債利回りと連動しています。
これは、金融機関が大企業に適用する優遇金利のことを指します。

長期プライムレートは、短期プライムレートよりも金利が高い傾向にあります。これは、融資期間が長くなることでリスクが高くなるためです。

しかし、景気の変動で金利が逆転する「逆イールド」が起こることがあります。
逆イールド状態(短期金利>長期金利)になると、金融機関は高コストで資金を調達しながら、低金利で貸し出さなければならなくなるリスクがあります。

現在は「新・長期プライムレート」として、短期金利と連動する形で設定されています。

これにより、短期プライムレートの利率が変動してから遅れて長期プライムレートが動く傾向があります。

不動産投資ローンを組む際には、長期プライムレートの動きをチェックし、金利の上昇が予測される場合は、固定金利を選択することが一般的に推奨されます。
これにより、将来の金利上昇リスクを避けることができます。

長期プライムレートが上昇傾向にある場合は、特に注意が必要です。
金利が上がると、ローンの返済額が増加する可能性があるため、返済計画を見直すことが重要になります。

不動産投資ローンを積極的に取り扱う金融金一覧

不動産投資ローンを積極的に取り扱う金融機関には、メガバンクや地方銀行などがあります。

不動産投資ローンの金利ランキング

金利ランキングでは、東京スター銀行や関西みらい銀行などが上位にランクインしています。

1位東京スター銀行
2位関西みらい銀行
3位イオン銀行 (ジャックス保証)
4位イオン住宅ローンサービス
5位オリックス銀行
6位スルガ銀行
7位ソニー銀行 (ジャックス保証)
8位城北信用金庫
9位クレディセゾン
10位auじぶん銀行 (ジャックス保証)

金融機関名金利対象エリア申込み方法
東京スター銀行1.3%~東京都23区、横浜市、川崎市、京阪神地区、名古屋市・提携不動産会社から申し込む必要あり
・年収1,000万円以上
関西みらい銀行1.45%~関西圏・Web申込み可能。ただし金利は2.0%~9.8%になる。
・最下限の金利は、新築物件かつ提携不動産会社から申し込む必要あり。
イオン銀行 (ジャックス保証)1.5%~東京都23区、横浜市、川崎市、大阪府、一部の福岡市・提携不動産会社から申し込む必要あり
イオン住宅ローンサービス1.5%~東京都23区、横浜市、川崎市、大阪府、一部の福岡市・提携不動産会社から申し込む必要あり
オリックス銀行1.6%~全国の主要都市・Web申込み可能。
・年収550万円以上。
スルガ銀行1.6%~全国・Web申込み可能。
・年収700万円以上。
ソニー銀行 (ジャックス保証)1.6%~首都圏・Web申込み可能。
・最下限の金利は、提携不動産会社から申し込む必要あり。
・事務手数料 (10万円)
城北信用金庫1.7%~首都圏・支店のあるエリア・提携不動産会社から申し込む必要あり
クレディセゾン1.8%~首都圏・Web申込み可能、ただし金利は3.6%。
・最下限の金利は、提携不動産会社から申し込む必要あり。
auじぶん銀行 (ジャックス保証)1.8%~全国・提携不動産会社から申し込む必要あり
インベース調べ

まとめ 不動産投資はローンがカギ

不動産投資を成功させるためには、適切なローン選びが重要です。

金利や審査基準を比較し、自分に合った銀行を選びましょう。

この記事が不動産投資ローンの選択に役立つ情報を提供し、あなたの不動産投資の成功に貢献できれば幸いです。

不動産投資の道は複雑であり、適切な金融機関を選ぶことがその成功への鍵となります。

各銀行の金利や審査基準を慎重に比較し、自分の状況に最適なローンを見つけることが重要です。

また、不動産投資に関する知識を深め、市場の動向を常に把握しておくことも成功への重要なステップです。

最後に、不確実性を管理し、リスクを適切に評価することが、長期的な投資で成功を収めるために不可欠です。

不動産投資は計画的に進めることで、将来的な安定した収入源となり得ます。

投資の旅において、この記事が一助となることを願っています。

どうぞご成功をお祈りしております。

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