不動産投資ローンとは?仕組みやデメリット、審査に通らないケース

不動産投資ローンとは

不動産投資ローン を辞書で調べると
購入する投資用不動産を担保として、賃貸を目的とした投資用不動産の購入・借りかえなどに利用できるローン。 とでますね。

購入した投資用の不動産が担保になって、賃貸を目的にした不動産の購入・借り替えに利用できるローンなんだ。

この記事では、
不動産投資ローンに関わる、仕組み、メリット、デメリット、審査基準について
解説していきます。

不動産投資ローンとは、
大きな初期投資をせずに不動産投資を始めることができる一方で、金利が高く審査が厳しいというデメリットがあります。
審査に通るためには、物件の選択や自己資金の準備、共同担保の差し入れなどが有効です。
また、不動産投資ローンの提供者により、金利や審査基準、サービス内容が異なるため、自身の状況に最適なローンを選ぶことが重要です。
不動産投資は長期的な視点で考える必要があり、ローンを上手く活用しながら、リスク管理にも十分な注意を払うことが求められます。

住宅ローンとの違い

住宅ローンは自己居住用の物件を購入するためのもので、不動産投資ローンは投資目的で不動産を購入するためのものです。

したがって、審査基準や金利などが異なります。

不動産投資ローン住宅ローン
借入の目的投資用物件の購入・建築自宅の購入や増改築
返済原資毎月の家賃収入給与や事業収入
融資金額の上限年収の10~20倍程度年収の5~8倍程度
融資の金利事業用融資のため、個人向けの住宅ローンと比較すると高め低金利
審査の難易度住宅ローンよりも不動産投資ローンのほうが、融資審査の難易度は上がります。住宅ローンの審査は、個人の属性が融資審査の基準となります

不動産投資ローンとアパートローンの基礎知識

不動産投資ローンは一般的にアパートやマンションなどの収益物件の購入に利用されます。

一方、アパートローンはアパート建設のための資金を借り入れるためのもので、通常は土地の価値を担保にします。

不動産投資ローンアパートローン
借入の目的投資用物件の購入・建築
返済原資毎月の家賃収入
融資金額の上限年収の10~20倍程度
融資の金利事業用融資のため、個人向けの住宅ローンと比較すると高め
審査の難易度住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が、融資審査の難易度は上がります。

不動産投資ローンは、一般的には投資用の不動産(アパート、マンション、商業ビルなど)を購入するためのローンです。
これは、借り手が不動産から得られる家賃収入を元に返済していく形となります。

一方、アパートローンは、その名の通りアパート建築を目的としたローンで、特に新築アパートの建設資金を借り入れるために利用されます。
アパートローンは、借り手がアパートから得られる家賃収入を元に返済していきます。

したがって、これらのローンの主な違いは、対象となる不動産の種類とその用途にあります。
具体的な条件や金利などは、金融機関により異なるため、詳細については各金融機関に直接ご確認いただくことをお勧めします。

不動産投資ローンの審査項目とは

不動産投資ローンの審査は、借り手の信用情報と物件の価値を基に行われます。

不動産投資ローンの審査では、以下の項目が主に考慮されます
借入時・返済時の年齢完済時の年齢が一定の年齢以下であることが求められます。
居住地居住地も審査の一部になります。
勤続年数安定した収入を得ていることを示すため、一定の勤続年数が必要です。
直近の年収年収が一定額以上であることが求められます。
資産背景預貯金や有価証券を多く持っている場合、他の不動産を複数所有している場合は審査にプラスに働きます。
他ローンの借入額と返済遅延既存の借入が多いと、返済負担が高くなると見され、審査を通過することが難しくなります。
健康状況健康状況も審査の一部となります。
物件の収益性と資産価値物件の収益性と資産価値も重要な審査項目です。

物件に関する項目

物件の価値、立地、築年数、収益性などが評価されます。

不動産投資ローンの審査における物件に関する項目は以下の通りです
物件の種類アパート
マンション
一戸建て
商業ビルなど、物件の種類によっても融資の可否や条件が変わることがあります。
物件の価格物件の価格が適正であることが求められます。
物件の立地物件の立地が良好であることが求められます。立地が良ければよいほど、入居率が上がりやすくなります。
物件の築年数新築物件や築年数の少ない物件の方が、修繕費用が少なく済むため、融資を受けやすい傾向にあります。
物件の収益性物件から得られる家賃収入が、ローンの返済額を上回ることが求めれます。これは、物件が投資として成り立つかどうかを判断する重要な指標となります。

本人に関する審査項目

借り手の年齢、職業、年収、信用情報(クレジットスコア)などが評価されます。

不動産投資ローンの審査における本人に関する項目は以下の通りです
年収金融機関によって異なりますが、年収700万円以上という基準が一般的です。年収が700万円に満たない場合でも、他の条件を満たせば不動産投資ローンで融資を受けることは可能です。
勤務先勤続年数が最低2~3年以上は必要という金融機関が多くなっています。年収が多くても勤続年数が短いと収入が不安定であると見なされマイナス要因になります。
資産状況預貯金や有価証券を多く持っている場合、他の不動産を複数所有している場合は審査にプラスに働きます。住宅ローンを完済している場合も有利と言えます。
アパート経営の実績アパート経営の実績があり、成功している場合は審査で有利になります。

また、以下の項目も審査に影響を与える可能性があります

  • 職業
  • 雇用形態
  • 勤務先の情報
  • 他社からの借り入れ件数
  • クレジットカードなどにおける過去の滞納歴

不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンは、提供する金融機関により異なる特徴と条件を持っています。

金融機関の種類不動産投資ローンの種類特徴
日本政策金融金庫不動産投資ローン審査は厳しくないものの、融資額が少なく借入期間が短い。金利は2%以下であることが多い。
都市銀行 (メガバンク)不動産投資ローン審査が厳しい。大手企業や富裕層が主な融資相手であるため、資産状況や事業実績などにも細かいチェックを行う。しかし審査を通過すれば低金利で多額の融資を受けられる。
地方銀行不動産投資ローン地域密着型であることが特徴。
銀行があるエリアに住んでいる方かエリア内にある物件でなければ、融資を受けられないこともある。都市銀行よりも融資を受けやすい一方、高金利であることが多い。
ノンバンク不動産投資ローン審査が通りやすい。ただし、金利が高めの設定であるため注意が必要。

不動産投資ローンを組むメリット・デメリット

不動産投資ローンには、以下のようなメリットとデメリットがあります。

メリットデメリット
手持ち資金不動産投資ローンを利用することで、一時的に自己資金の支出を抑えることができ、手元に残った資金を他の用途に充てることができます。
団体信用生命保険債務者が死亡したり、高度障害を負ったりしたときに、債務者に代わって残債を弁済してくれる保険です。
レバレッジ効果不動産投資ローンを利用することで、自己資金の3倍~10倍程度の資産を運用できる可能性があります。
返済資金不動産投資ローンでは、ローン返済の資金をローンの目的とした不動産の運用益、すなわち家賃収入で賄うことができます。
抵当権不動産投資用ローンを利用することで、金融機関から投資用物件に抵当権が設定されます。
金利不動産投資ローンのデメリットの一つに、住宅ローンの金利と比較して高い金利設定となることが挙げられます。
融資審査不動産投資ローンでは、ローン契約時の審査において、申し込み者の返済能力に加えて投資用物件の収益性や事業継続性も問われます。

不動産投資ローンの審査に通らないケース

以下のようなケースでは、不動産投資ローンの審査に通らない可能性があります。

年齢が高いがための年齢制限

不動産投資ローンの審査において、融資年数に対する年齢制限は重要な要素となります。
金融機関が重視するのは、融資の際の返済能力であり、そのため、融資年数に対して年齢が高い人ほど不利になる傾向があります。

今年30歳になるのですが、審査を受けることができるでしょうか?

30歳であれば、今後も給与所得を得る期間が長く、30年や35年間といった長期のローンを受けられる可能性が高いです。
しかし、50歳で30年ローンを利用する場合、定年退職が来るのが早いため、その時点で収入が減り、現時点での収入が30年の間に減少してしまう可能性が高いと審査されます。

よかった!でもギリギリでしたね。

金融機関によっては、上限の多くは、借入開始で65~70歳、完済時は75~80歳までとなっています。
このように、金融機関が融資の審査を行う際は、融資年数に対し投資家の年齢を重要な評価対象として調査することになります。

物件の耐用年数を超えている

購入を検討しているのは、木造の築古マンションです。

不動産は、建物の構造ごとに法定耐用年数が定められています。
木造の場合、22年となります。
他には、RC造が47年重量鉄骨建築が34年です。
それぞれ法定耐用年数が過ぎると、建物の価値がなくなります。

金融機関によっては物件の耐用年数内でしか融資しません。
物件の耐用年数も金融機関は重視しています。
そのため、物件の耐用年数を超えている場合、融資を受けられない可能性があります。

そうか。もっとしっかり確認しておかないと。

勤務先の勤続年数や職種

製造業で勤務して7年になります。
今年で29歳です。

製造業で勤務7年でしたら大丈夫そうですね。
以下の条件で審査が厳しくなるかもしれません。

金融機関は、返済のリスクを抑えるために融資を受ける人の収入をチェックします。その際に現職の勤続年数が短いと収入が不安定とみなされることがあります。
また、年収のうちインセンティブの割合が多い営業職の方は、年収と比較して基本給が少なくなります。
年収にバラつきが出てしまう職種の場合も、収入が不安定だとみなされることがありますので注意しましょう。

具体的には、以下のようなケースが考えられます:

勤続年数が短い
勤続1年は事実上の最低要件となるケースが多いです。
しかし、勤続1年〜3年程度は「致命的ではないが不利に働くこともある」というステータスであると考えられます。
正社員の勤続年数としては、勤続3年が一つの目安です。

職種
東証一部に上場している大企業や公務員として各省庁や役所に勤務している方は、評価が高いです。
反対に自営業の方で、収入が不安定な方・創業して間もない会社の役員などは審査に通りにくい傾向にあります。

手元の自己資金が少ない

自己資金が少ない場合も、融資を受けられない可能性を高めてしまう要因となります。
手元の自己資金が少ない場合、計画的に貯蓄する能力が低いとみなされてしまう可能性があるためです。
また、投資金以外の自己資金が少ないと、予想外の不具合による修繕費や想定よりも空室期間が長くなってしまった場合の返済が滞ってしまう可能性があります。

不動産投資ローンの審査が通るための対策

以下のような対策を行うことで、不動産投資ローンの審査に通る可能性が高まります。

自己資金を多めに用意する

自己資金は物件価格の20%程度を目安として準備することが望ましいと言われています。
自己資金を物件購入の頭金にすることで、家賃収入に対しての不動産投資用ローンの返済比率を低くすることができ、不動産投資ローンの審査に通りやすくなります。

3,500万円の場合は、700万円は頭金であった方が安心ってことですかね。
頭金が用意できなかった場合の対策ってありますか?

はい!
頭金が少ない場合でも、他の不動産物件を共同担保として差し入れることで自己資金の金額を抑えることも可能です。
これにより、フルローン(頭金がない状態での借入)のリスクを軽減し、金融機関からの信用を得やすくなります。

自己資金以外に担保となるものがないと融資は難しそうですね。

そうなんです。
不動産投資ローンを受けるためには、自己資金や担保になるものを見直すのが良いかと思われます。

自己資金をできるだけ準備する

そうか。やはり自己資金や担保をできるだけ用意できるかが審査を通すための必須ポイントなのか。

共同担保を差し入れる

共同担保を差し入れることで、ローンの審査に通る可能性が高まります。

不動産投資ローンにおける「共同担保」とは
一つの債権 (借金) の担保として、購入する不動産だけでなく、その他の不動産にも担保権を設定することを指します。
具体的には、収益物件を購入する際に、融資対象の不動産だけの担保価格では融資希望額に届かない場合、その隔離部分について、自己資金を入れることだけでなく他に所有する不動産を担保に求めれることがあります。つまり、金融資産ないしは他の資産で「担保を補完する」ことで有利な条件で融資を引くことが可能になります。

まとめ

不動産投資ローンは、大きな初期投資をせずに不動産投資を始めることができる一方で、金利が高く審査が厳しいというデメリットがあります。

審査に通るためには、物件の選択や自己資金の準備、共同担保の差し入れなどが有効です。

また、不動産投資ローンの提供者により、金利や審査基準、サービス内容が異なるため、自身の状況に最適なローンを選ぶことが重要です。

不動産投資は長期的な視点で考える必要があり、ローンを上手く活用しながら、リスク管理にも十分な注意を払うことが求められます。

以上が不動産投資ローンの基本的な知識となります。

これから不動産投資を始める方や、既に始めている方にとって、参考になれば幸いです。

不動産投資は一歩一歩確実に進めていきましょう。

それでは、皆さんの不動産投資が成功することを祈っています。

以上、不動産投資ローンについての解説を終わります。

ご覧いただきありがとうございました。次回もお楽しみに!

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