老後の不安を解消し、将来に備えるために不動産投資を考える方々に向けて、銀行の不動産投資ローンの選び方やポイントについて解説します。
不動産投資ローンの融資を受けられる銀行の種類

不動産投資ローンを利用する際、融資を受けられる銀行は様々です。
それぞれの特徴を理解しておくことが重要です。
メガバンク(都市銀行)
メガバンクは全国に支店があり、大規模な融資が可能です。
手続きもスムーズで信頼性が高いですが、柔軟性に欠けることがあります。
有名なメガバンク (都市銀行)
- 三菱UFJ銀行
- 三井住友銀行
- みずほ銀行
具体的には、三菱UFJ銀行は三菱銀行と東京銀行の合併、三井住友銀行は三井銀行と住友銀行の合併、みずほ銀行は第一勧業銀行、富士銀行、日本興業銀行の3行の合併により設立されました。
これらの銀行は、預金、貸出、有価証券投資に加え、海外にも支店を構えることから外国為替や海外での預金業務なども行っています。
地方銀行
地方銀行は地域に密着しており、柔軟な対応が期待できます。ただし、融資の上限があることがあります。
有名な地方銀行
- 福岡銀行
- 筑邦銀行
- 西日本シティ銀行
- 北九州銀行
- 佐賀銀行
- 十八親和銀行
- 肥後銀行
- 大分銀行
- 宮崎銀行
- 鹿児島銀行
- 琉球銀行
- 沖縄銀行
信託銀行
信託銀行は不動産投資に特化した融資を提供しています。
専門性が高く、ニーズに合った提案が期待できます。
有名な信託銀行
- 日本信託銀行
- 日本マスタートラスト信託銀行
- 野村信託銀行
- 農中信託銀行
- 新生信託銀行
- 日証金信託銀行
信託業務を主に営んでおり、資産管理や運用などのサービスを提供しています。
ノンバンク
ノンバンクは銀行ではないが、柔軟な審査が魅力です。
ただし金利が高いことが課題とされています。
有名なノンバンク
- 消費者金融会社
- クレジットカード会社
- 信販会社
- リース会社
- 不動産金融専門会社
- 事業者専門金融会社
これらの企業は、預金業務を行わず、貸出のみを行う金融機関として活動しています。
ネット銀行
ネット銀行はオンライン上での手続きが主体で、低コストで融資が受けられる一方で、対面サポートが不足することがあります。
有名なネット銀行
- 三井住友銀行 Olive
- 新生銀行
- みんなの銀行
- 東京スター銀行
- オリックス銀行「eダイレクト預金」
- 楽天銀行
- 住信SBIネット銀行
- auじぶん銀行
- ソニー銀行
- PayPay銀行
- GMOあおぞらネット銀行
- 大和ネクスト銀行
- UI銀行
不動産投資ローンには2種類ある

アパート・マンションローン
アパートローン、またはマンションローンとは、賃貸用住宅の建築資金を借りるためのローンです。
これは、アパートやマンションを購入し、人々に貸し出して家賃収入を得るための不動産投資の一部です。
このローンは、自分で住むためのローンではなく、アパートを経営するためのローンと言えます。
住宅ローンと比べて金利が高く、借入可能な期間も短い傾向があります。
また、融資審査も住宅ローンとは異なる視点で行われます。
具体的な金利や融資条件は金融機関により異なります
プロパーローン
「プロパーローン」は、金融機関が自社で調達した資金を、自社のリスク負担で貸し出すローンのことを指します。
この言葉は、「固有の」「特有の」という意味の「proper(プロパー)」と「loan(ローン)」を合わせた和製英語です。
プロパーローンの特徴は以下の通りです:
保証会社を介さず、金融機関が自社でリスクを負担して貸し出す。
保証料がかからない。
金融機関独自の審査基準により融資が認められる。
一般的な保証会社の保証付きの住宅ローンの審査をクリアできない場合でも、利用が検討される場合が多い。
ただし、プロパーローンは一般的な保証会社の保証付ローンよりも金利が高めな場合が多いため、金利と保証料、その他の手数料を加えた合計額で費用負担を比較検討することが推奨されます。
また、保証人または連帯保証人が必要となる場合があります。
不動産投資ローンの金利の種類

不動産投資ローンの金利にはいくつかの種類があり、それぞれ特徴があります。
変動金利
変動金利とは、預金や債券などについて、一定期間ごとに諸条件に応じて変動する金利のことを指します。
これは、金利が経済状況や市場の金利水準により上下するタイプの金利です。
具体的には、以下の特徴があります:
金利は定期的に見直され、その時点の市場金利に基づいて調整されます。
金利が上昇すると返済額が増える可能性がありますが、金利が下がると返済額が減る可能性もあります。
金利の変動は一定の範囲内で行われ、大幅な変動はありません。
変動金利は、特に住宅ローンなどの長期の借入れにおいてよく用いられます。ただし、金利が上昇すると返済負担が増えるリスクがあるため、金利動向を理解し、自身の返済能力を考慮した上で選択することが重要です。
選択型固定金利
「選択型固定金利」または「固定金利選択型ローン」は、一定期間だけ金利を固定する特約を付けたローンを指します。
主に住宅ローンなどで利用され、金利を固定できる期間は金融機関によって異なりますが、2年・3年・5年・7年・10年などから選べることが多いです。
固定期間終了後には、適用金利も返済額も見直しが行われ、その際に普通の変動金利型のような返済の上限は特にないので、将来の金利状況によっては、固定期間終了後の返済額が大きく増加することもあるので注意が必要です。
また、当初選択した固定期間が終了すると、再度、固定金利選択型か変動金利型かを選べる所と、変動金利型しか選べない所とがあり、金融機関によって取扱いが異なります。
選択型固定金利を効果的に活用するには、選択した低金利の固定期間中に繰上返済を効果的に行って、元金をある程度減らしておくことです。そうすることによって、固定期間の終了後の「返済リスク」をある程度低減することができます。
全期間固定金利
全期間固定金利とは、住宅ローンの金利タイプの一つで、借入時の金利が返済開始から終了まで固定されているものを指します。借入期間中の金利が変わらないため、毎回の返済額や総返済額が借り入れた時点で確定します。
全期間固定金利のメリットとしては、借入時の適用金利が住宅ローンの終了時まで適用され、月々の返済額が確定するため、返済開始後の家計プランの見通しが立てやすいことが挙げられます。また、変動金利の住宅ローンのように、金利上昇による返済額の増加を心配する必要はありません。
一方、全期間固定金利のデメリットとしては、住宅ローンの金利タイプの中では、一般的に全期間固定金利は最も金利が高くなり利息が多く、毎回の返済額も高くなります。また、市場金利が下降局面になった場合でも金利は下がらず、返済額も下がりません。結果として変動金利の住宅ローンに比べ、返済額の総額が多くなることがあります。
不動産投資ローンを利用する際に注意すべきこと

不動産投資ローンを利用する際には、いくつかの注意点があります。
属性に合った不動産投資ローンを選ぶ
投資目的や物件の特性に応じて、適切なローンを選ぶことが重要です。
賃貸物件ならばアパート・マンションローンが、商業施設ならばプロパーローンが適しています。
初期費用や事務手数料を踏まえて借り入れする
ローン契約には初期費用や事務手数料が発生します。
これらを含めた全体のコストを考慮して借り入れを検討しましょう。
物件探しを先に行う
ローン借り入れ前に物件探しを進めることで、具体的な金額や条件を把握しやすくなります。
物件の選定とローンの同時進行がスムーズな取引につながります。
不動産投資ローン借り入れまでの流れ

不動産投資ローンの借り入れまでの一般的な流れを理解しておきましょう。
ローン審査の申し込み準備をする
銀行や信託銀行にローン審査を申し込む前に、必要な書類や情報を整えましょう。
収入証明や物件情報などが審査のポイントとなります。
ローン審査の申し込みをする
審査の申し込みはオンラインや対面で行えます。
申し込み後は審査期間があり、信用情報や収入などが確認されます。
融資手続きを行う
審査が通れば融資手続きが進みます。
契約書の取り交わしや担保設定などが含まれます。
手続きが完了すれば資金が融通されます。
まとめ
不動産投資ローンの選び方や注意点について解説しました。
将来の不安を解消し、賢明な投資を行うためには、自身の属性や物件の特性に合ったローンを選び、慎重に計画を進めることが大切です。
老後の安心な生活を手に入れるため、しっかりとした検討と計画が重要です。
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