
【結論】課税所得900万円未満のサラリーマンの方には不動産投資の節税対策をおすすめしにくい
サラリーマンには不動産投資での節税対策をおすすめできない理由
- 所得税率の問題
- 社会保障費の増加
- 相続税対策の必要性
1.所得税率の問題 | 課税所得が900万円を超える人の場合、 所得税率が33%となり、 不動産投資による節税効果が高いと考えられます。 一方、課税所得が900万円未満の場合、 所得税率が低いため、不動産投資による節税効果が薄いとされているからです。 |
2. 社会保障費の増加 | 不動産投資による所得が増えると、 国民健康保険料や介護保険料などの 社会保障費が増加する可能性があります。 これらの費用は課税所得に 基づいて計算されるため、 不動産投資によって課税所得が増えると、 社会保障費の負担も増えることになります。 |
3. 相続税対策の必要性 | 不動産投資は相続税対策の一つとして有効ですが、 相続税対策の必要がない人にとっては、 不動産投資による節税効果はほぼ無しと言えます。 |
課税所得って何?

課税所得とは、所得税の対象となる所得のことを指します。
これは、1年間に得たすべての収入から、
必要な経費や所得控除を差し引いた金額になります。
課税所得の算出方法
例
- 年収 (給与収入) 500万円
- 経費 100万円
- 所得控除が200万円
- 所得金額の算出: 500万円(収入) – 100万円(経費) = 400万円(所得金額)
- 所得控除の適用:400万円(所得金額) – 200万円(所得控除) = 200万円
- この200万円が課税所得となります。
不動産投資で節税できる仕組み

不動産投資が節税につながる主な理由は以下の3つです。
1. 損益通算
不動産投資で発生した不動産所得が
赤字(収入よりも経費が多い)の場合、
赤字分を他の所得 (例えば給与所得) から差し引くことが可能です。
これを「損益通算」と呼びます。
結果的にに課税所得が減額され、
所得税や住民税の支払う金額を
少なくすることができます。
2.減価償却
不動産投資では、物件購入費用が該当します。
償却期間 ( 分割して経費計上する期間 ) が
20年の物件を1,200万円で購入した場合、
毎年60万円 (1,200万円 ÷ 20年)を減価償却費として計上できます。
減価償却により、実際には購入時にまとまった金額で
支払った購入費用を、次年度以降に少しずつ経費に
計上していくことが可能となります。
3. 相続税と贈与税の軽減
不動産の贈与税や相続税を計算する際に
用いられるのは「相続税評価額」という基準で、
一般的に相続税評価額は売却価格の8割程度とされています。
現金と不動産を比較すると、不動産の方が課税評価額が低くなるため、
相続税や贈与税が軽減されます。
不動産所得にかかる税金の仕組み

不動産投資による所得には、所得税がかかります。
しかし、適切な経費計上により、
所得税の負担を軽減することが可能です。
所得税の計算方法・計算式
所得税の速算表
課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
---|---|---|
1,000円から194.9万円まで | 5% | 0円 |
195万円から329.9万円まで | 10% | 9.75万円 |
330万円から694.9万円まで | 20% | 42.75万円 |
695万円から899.9万円まで | 23% | 63.6万円 |
900万円から1,799.9万円まで | 33% | 153.6万円 |
1,800万円から3,999.9万円まで | 40% | 279.6万円 |
4,000万円以上 | 45% | 479.6万円 |
所得税は、不動産投資による所得から経費を差し引いた金額に対して課税されます。
$$\text{不動産所得の金額} = \text{総収入金額} – \text{必要経費}$$
経費として計上できるものを最大限に活用することで、所得税の負担を軽減することが可能です。
不動産とは別で給与を得ている場合
1. 不動産所得 | 不動産投資による所得 (家賃収入など) から 必要経費 (ローン金利や修繕費用、 賃貸管理委託料など)を差し引いた金額が 所得となります。 所得に対して所得税が課税されます。 所得税は、 所得が多くなれば多くなるほど税率が 高くなる「累進課税制度」が採用されており、 所得税率は 5% (年間所得195万円以下) ~45% (年間所得4,500万円超) の7段階まで設定されています。 |
2. 給与所得 | サラリーマンが会社からもらう給料のことを 給与所得と呼びます。 給与所得の所得税は、 会社が給料を支払う段階で 前もって差し引かれています。 これが源泉徴収です。 |
3. 所得税の計算 | 所得税は、 個人が得た所得の合計に応じた税率を 乗じて計算されます。 不動産投資を行っているサラリーマンの場合、 給与所得に不動産所得が加算され、 所得税率の区分が上がる可能性があります。 |
4. 住民税 | 住民税は、 その地域に住む人が地域社会の費用を 分担するために支払う税金です。 住民税の「所得割」は 市町村民税6%と 道府県民税4%の合計10%が 所得に応じて一律課税されています。 |
経費計上できるもの・できないもの
経費計上できるもの
- ローンの金利
- 保険料
- 管理会社への管理委託料
- 管理費
- 仲介手数料
- 修繕費
- 各種税金 (固定資産税、都市計画税、登録免除税、不動産所得税、印紙税、不動産投資に利用している自動車税、利子税など)
- 司法書士や税理士への報酬
- 通信費
- 旅費・交通費
- 自動車関連費用
- 情報収集・勉強のための費用
- 交際費
- 減価償却費
経費計上できないもの
- 所得税
- 住民税
- 法人税
- 不動産の購入費用 (ローンの元金)
- 土地所得に関わる費用に対する金利
個人的な生活費など、不動産投資に直接関連しない費用は経費として計上できません。
不動産投資前に経費計算する際の注意点
不動産投資では、物件を実際に目で見て判断します。
そのため、交通費は意外とかさんでしまうものです。
正しく経費として計上して、
無駄な出費を抑えましょう。
また、不動産投資に関係する交通費や自動車のガソリン代、
自動車税などは経費として計上できますが、
交通違反をした際の反則金や罰金は計上できません。
経費計上による節税効果

1.経費計上 | 不動産投資に関する経費 ・固定資産税 ・都市計画税 ・不動産所得税 ・登録免許税 ・印紙税 ・事業税 を計上することで、 所得金額を減額し、 効果的に所得税や住民税を 減らすことができます。 |
2. 減価償却 | 不動産の所得費用を「耐用年数」に応じて 分割して経費として計上することができます。 これにより、実際には出ていないお金を経費と して計上でき、所得を抑えることが可能です。 |
例えば、給与所得が1,000万円、不動産所得がマイナス500万円 (赤字) の場合、
これらを合算するとトータルの所得が500万円になり、所得税や住民税の節税につながります。
ただし、節税を目的に赤字を出し続けると、
キャッシュフローが悪化し、
リスクが高まる可能性があるため注意が必要です。
土地にかかるローンの支払い利息は
損益通算できないため、その点も考慮が必要です。
サラリーマンが不動産投資を行う場合の節税効果
1. 所得税・住民税の節税効果 | 不動産投資により 得られる所得 (家賃収入など) から、 物件購入費が赤字になった場合、 その赤字分を給与所得から 差し引くことができます。 これにより、所得税・住民税の納税額を 減少させることができます。 |
2. 相続税の節税効果 | 不動産投資を行うことで、 その不動産の相続税評価額が 市場価格よりも相当安く評価されることになります。 これにより、相続税額が減少します。 |
公務員の場合、
不動産投資による節税効果は
サラリーマンと基本的に同じです。
ただし、公務員は副業規定により一定の制限があります。
例えば、不動産物件が5棟10室未満であること、
管理業務を管理会社に一任すること、
年間家賃収入が500万円未満であることなどが条件となります。
これらの条件を満たしていれば、
公務員でも不動産投資を始められます。
経費計上シミュレーション
1. 収入の計算
不動産から得られる収入 (例えば、家賃) を計算します。
例えば、家賃の収入は
$$7万円 × 12ヶ月 × 10部屋 = 840万円$$
2. 経費の計算
不動産投資に関連する経費を計算します。
例えば、 経費率が20%の場合、
$$840万円 × 20% = 168万円$$
これには以下のようなものが含まれます。
- 建物の減価償却
- 管理費
- 賃貸募集( 広告 ) に際して支払う仲介手数料
- 火災保険や地震保険の保険料
- ローンの利息
- 不動産の修繕費
- 専門家に支払う報酬
- 不動産投資にかかる税金
- 旅費交通費
- 書籍代・学習費用
- 交際費
3. 所得の計算
収入から経費を引いたものが取得となります。この取得に対して税金がかかります。
$$所得 = 収入 – 経費$$
4.節税効果の計算
経費を計上することで得られる節税効果を計算します。
$$節税効果 = 負債額 × 利子率 × 法人税率$$
これにより、支払い利息に対する節税効果を計算することができます。
経費計上前と経費計上後の税金の差となります。
$$節税金額 = 1年間の掛金合計 × 所得税率$$
サラリーマンでも失敗しないで出来る不動産投資
不動産投資は、サラリーマンでも行うことが可能です。
しかし、失敗しないためには、不動産投資の仕組みを理解し、適切な投資戦略を立てることが必要です。
シミュレーション方法
不動産投資のシミュレーションを行うことで、投資戦略を立てるための重要な情報を得ることが可能です。
シミュレーションには、固定資産税や管理費など、不動産投資に関連する様々な費用を考慮する必要があります。
1.投資物件の必要情報をそろえる | 〇物件情報 ・築年数 ・平米数 ・販売価格 〇購入諸費用 〇家賃 〇管理費 〇修繕積立金 などの詳細な情報を集めます。 |
2. ローン返済額を計算する | ・融資期間 ・金利 ・自己資金 ・融資金額 を用いて毎月のローン返済額を計算します。 |
3. 毎月の収支を計算する | 毎月の収支の計算式は $$毎月の収支 = 家賃 – 経費 – ローン返済額$$ |
4. 諸費用を含めた具体的な計算をする | 物件を購入する際は、 物件価格に加え、 仲介手数料、 印紙代、 登記費用、 融資手数料などの 諸費用がかかります。 |
仕組みを理解する
不動産投資を成功させるためには、不動産投資の仕組みを理解することが必要です。
不動産投資の仕組みを理解することで、適切な投資戦略を立てることが可能になります。
1. 不動産の選択 | 投資対象となる不動産を選びます。 これには土地、ビル、マンション、 戸建て、アパートなどがあります。 |
2. 購入 | 選んだ不動産を購入します。 多くの場合、 投資家は銀行などの 金融機関から融資を 受けて購入します。 |
3. 賃貸 | 購入した不動産を人に貸出、 家賃収入を得ます。 |
4. 売却 | 不動産を購入価格以上で売却して、 売却益を得ることも可能です。 |
年収との関連性は?
1. 不動産投資の開始 | 不動産投資は 年収に関係なく始めることが可能です。 しかし、金融機関から 融資を受けるためには、 その審査を通る必要があります。 |
2. 年収と融資額 | 一般的に、不動産投資における 融資額は年収の5倍から10倍とされています。 しかし、これはあくまで目安であり、 個々の金融機関の審査基準や 個々の資産状況によります。 |
3. 年収700万円以上 | 年収700万円以上の方は、 融資を受けやすいとされています。 これは「融資してくれる金融機関が多くなる」 という意味で、 必ずしも融資を 受けられるわけではありません。 |
4. 年収500万円でも可能 | 年収500万でも不動産投資は 可能ですが、 融資をどこに相談するかが重要です。 メガバンクや地方銀行は難しいと されており、 日本政府金融公庫への相談が 推奨されています。 |
5. 初期費用 | 不動産投資を始めるにあたっては、 頭金や売買契約に伴う諸費用の準備が必要です。 |
6. 自己資金 | 不動産投資を始める際の自己資金は、 物件価格の1~3割が目安とされています。 |
減価償却を理解する
1. 減価償却とは | 不動産投資における減価償却は、 固定資産の購入費用を購入した 単年度にすべて費用計上するのではなく、 使用可能期間で分割し、 一定の期間にわたって毎年計上する 会計処理です。 |
2. 減価償却資産 | 減価償却の対象となる 資産を減価償却資産といいます。 具体的には建物や建物の付属設備、 パソコンなどの機械設備や備品、 車両運搬具などの資産が該当します。 |
3. 耐用年数 | 資産を使用できる期間のことを 耐用年数といいます。 税法では、減価償却資産の 種類ごと使用可能な期間を耐用年数として規定しています。 |
4. 減価償却費の計算方法 | 実際に計上する際は、 定額法・定率法・簡便法 いずれかの方法を用いる必要があります。 |
5. 節税効果 | 不動産所得は 給与所得や事業所得と 同じ総合課税の対象となる所得になります。 不動産所得が 帳簿上赤字であれば、 給与所得や事業所得と合せることで 課税所得を圧縮できます。 課税所得が圧縮されて結果、 所得税や住民税の節税につながります。 |
失敗するはうそだった!?
不動産ポータルサイト
「健美家」
実施アンケートより
大家さん100人に
聞いてみた調査よると
「6割が成功を自認しており、
4割が失敗を経験している」とのこと。
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まとめ
不動産投資は、節税の一つの手段として知られています。しかし、その節税効果を最大限に引き出すた
詐欺にあわない為には自分の違和感を信じることが大切
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違和感を感じたり、分からない事が1つでもあれば話をストップさせましょう。
お客様がご納得いただくまで何度でも解説いたします。
そのために、少しでも疑問に思ったり納得できない点がある場合は、話を進めることをやめましょう。
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