不動産投資は4割が失敗する | 失敗しない為の方法は？

不動産投資で失敗する理由

不動産投資は将来の安定した収入を得る手段として注目されていますが、注意が必要なポイントも存在します。

成功するためには、失敗を避けることが不可欠です。

知識不足	不動産投資に 必要な基礎知識が不足している場合、 物件を見誤り、 収益を得られなくなる可能性があります。
過度な借入	多額の借入を行い、 返済が困難になる可能性があります。
収入減リスク	空室、 家賃滞納、 家賃下落などにより、 家賃収入が減少するリスクがあります。
支出増リスク	災害、 大規模修繕、 金利上昇などにより、 支出が増加するリスクがあります。
資産価値低下リスク	事件事故や周辺環境の変化などにより、 物件の資産価値が下がるリスクがあります。

以下に具体的な例を挙げていきます。

立地が悪い物件を購入してしまった。空室で家賃収入が減ってしまった。

立地が悪い物件を購入してしまった場合の対応策は以下の通りになります:

1. 家賃を下げる	立地が悪い物件でも、 家賃が相場より安ければ入居者を 見つけやすくなります。
2. 事業拡大 (追加購入)	同じエリアに複数の物件を 所有することで、 管理効率を上げることができます。
3. リフォームを実施する	物件の価値を上げるために、 リフォームを行なうことも一つの方法です。
4. 売却を検討する	立地が悪い物件の運用が難しい場合、 売却を検討するとよいでしょう。

メンテナンスをやっていなかった

具体的なメンテナンスの内容は以下になります。

修繕

改良

プロパティマネジメント (不動産オーナーに代わって運用していく専門のスタッフ)

ビルマネジメント

不動産投資で失敗しない方法

ニーズやターゲットを見誤らない	購入した物件のエリアに 本当に住んでくれるターゲットがいるのか、 所有する物件はターゲットのニーズを 満たすものなのかと見直すことが重要です。
家賃は下がるものだという想定をしておく	購入した物件は、 経年によって家賃が 低下することもあります。 家賃を下げることを 前提に返済計画と投資計画を 組む必要ある。
内装費用や税金については事前に調べる	利回りや返済計画を立てる上で、 軽視しがちなのが修繕に関する内装費、 そして税金です。
金利も上がることを想定して返済計画を組む	金利が上昇していく可能性も 非常に高いということです。 ある程度の上昇にも耐えられるように、 返済額を軽減するために繰り上げ返済を 活用しながら早期での完済を 目指すような返済を計画を立てましょう。
素人 (自分) の力を過信しない	購入した物件を運用するときに、 自己管理か、 管理会社に委託するかを選択します。 しかし、自己管理は大きなリスクが伴います。

以下は成功のための方法です。

空室リスクの対策をおこなう

1. 人口動向で街力を確認する

投資を考えているエリアで将来人口が増えるのか、減るのかという「街力」を確認します。

日本は人口減少時代に突入中、これは賃貸物件の空室率と密接に関連があります。

不動産投資の調査において、人口動向や街力を確認するための便利なウェブサイトをご紹介

RESAS 地域経済分析システム

将来の人口推計や地域経済の分析が可能。

不動産流通推進センター

不動産業の統計情報を提供しているサイト。

インヴァランス

不動産投資に適したエリアを人口推移のデータから分析されています。

2. 物件設備の不満・ニーズを知る

入居者が物件に不満に感じている部分や必要としているものは何かをリサーチします。

例えば、防音、断熱、湿気などが大きな不満要素であることが分かっています。

物件設備の不満やニーズを調査するためのウェブサイトは以下の通りです：

ホームズ

マイナビニュース

PR TIMES

マンスリーレポート

3. サービス向上・オプションをつける

具体的な対策としては、家賃相場を知る、家具や家電などをつけてすぐ入居ができるようにする、集客力の高い賃貸管理会社に変更する、入居したくなるような魅力的なサービスをつけるなどがあります。

敷金、礼金	地域や物件によって異なります。
仲介手数料	仲介手数料半額・仲介手数料無料の会社もあります。
火災保険	借家人賠償保険。
保証会社の利用料	連帯保証人でOKの場合はかかりません。
当月家賃、翌月家賃	管理費・共益費も含む。
室内清掃費用、クリーニング費用	敷金無しの物件に多く、過去後の清掃費用を事前にいただく費用。
鍵交換費用	新たな入居者のために前の入居者の鍵を新しいものに交換するための費用です。
消臭・除菌費用	どちらでもかまわない。
24時間駆けつけサポート費用	漏水や鍵をなくしたといった時の緊急駆けつけ。
入居者あんしんパック	パック内容は、会社による。
契約事務手数料	書類作成費。

物件以外のオプションに力を入れている賃貸紹介会社としてはこんなサービスがあります：

• オンライン仲介サービス
• 割引サービス

収支と利回りをしっかり管理する

1. 利回りの計算

不動産投資の利回りは投資金額に対してどれくらい利益が見込まれるのかを示す数値です。

利回りには主に「表面利回り」と「実質利回り」の2つの種類があります。

表面利回り

年間家賃収入を物件価格で割り、その結果に100を掛けることで算出できます。

具体的な計算式は次の通りです。

$$\text{表面利回り} = \left( \frac{\text{年間家賃収入}}{\text{物件価格}} \right) \times 100$$

実質利回り

年間家賃収入から各種管理費や税金等を引いた額を物件価格で割り、その結果に100を掛けることで算出できます。

具体的な計算式は次の通りです。

$$\text{実質利回り} = \left( \frac{\text{年間家賃収入 – 年間支出}}{\text{物件価格}} \right) \times 100$$

複数の物件を比較しておく

不動産投資物件を探すためのウェブサイトはいくつかあります。

以下に、いくつかのおすすめのサイトをご紹介します。

1. 楽待

株式会社ファーストロジックが運営している不動産投資物件サイトで、掲載物件数は約7万件 (2022年5月時点) です。

ファーストロジックが運営する国内最大の不動産投資サイト【楽待／らくまち】

2. 健美家

健美家株式会社が運営している国内最大規模の不動産投資物件サイトで、掲載物件数は約5万件 (2022円5月時点) です。

国内最大級の不動産投資と収益物件の情報サイト健美家

3. LIFULL HOME’S不動産投資

株式会社LIFULLが運営している不動産投資物件サイトで、掲載物件数は約3万件 (2022年5月時点) です。

収益物件・投資物件なら日本最大級の不動産情報サイト【LIFULL HOME’S 不動産投資】

4. 東急リバブル (投資用)

東急リバブル株式会社が運営している不動産投資物件サイトです。

不動産投資用物件なら東急リバブル

公務員には不動産投資はメリットだらけ

不動産投資には多くのメリットがあります。

特に、30代の公務員であるあなたにとって魅力的な点を以下にまとめました。

1. 資金調達が有利になる

公務員の場合、収入が安定しているため、ローンを提供している業者にとって信用があります。

そのため、ローンの審査に通りやすく、資金調達が中小企業の給与所得者に比べて有利になります。

2. 安い金利で審査が通る

公務員は民間企業のサラリーマンと違いリストラされることがほぼありません。

そのため、公務員の安定した給与収入と安定雇用が、金融機関から安心して貸し出しできる顧客とみなされ非常に高く評価されています。

3. 公務員の種類は与信に差はない

公務員には国家公務員と地方公務員に分かれていますし、業務からも事務職から現業職もあり、職務でも自衛官や海上保安官といった特殊な任務の公務員もいます。

公務員の種類によって与信が異なるかについては、公務員にはどんな種類や職務であっても与信に関して差はありません。

公務員が不動産投資を問題なくおこなう方法

公務員が不動産投資を安全におこなうための方法は以下の通りです

1. 副業禁止規定に抵触しない範囲をおさえる	国家公務員は一定規模以下の不動産賃貸業なら副業禁止規定に抵触しないと規則で定められています。
2. 不動産の管理は管理会社に委託する	公務員の副業が禁止されている大きな理由は、 副業によって本業の公務が疎かになってはいけないという点です。 そのため、不動産の管理を自ら行うと公務に影響をきたす可能性があると判断されます。 したがって、不動産投資をおこなうのに所有している不動産の管理は、 全て管理会社に委託することが望ましいです。
3. 年間の家賃収入上限を守る	公務員の不動産経営に関しては、年間の家賃収入上限に500万円という基準があります。
4. 一定規模を超える場合は許可を得る	一定規模を超えて不動産投資から収入を得る場合には、許可を得てからの方が安心です。

不動産投資のはじめ方

不動産投資を始める際には、慎重な計画と情報収集が必要です。

以下は始めるためのステップです。

不動産について情報収集を行う

まず初めに、不動産市場や投資の基本知識を習得しましょう。

書籍や専門サイト、セミナーなどを利用して、基礎を固めることが大切です。

1. 楽待	投資目的の不動産情報を集めたポータルサイト。
2. 健美家	月間利用者数50万人の国内最大級の不動産投資・収益物件の情報サイト。
3. 不動産ジャパン	公益財団法人不動産流通推進センターが運営しているサイト。
4. 不動産なび	全国の地域に対応しており、提携しているサイト。
5. SUUMOスマホアプリ	いつでもどこでもスマホから最新情報を確認できる。
6. HOME’S	全ての不動産物件を網羅した便利なツール。

不動産投資の勉強におすすめの10冊

1. 『世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生』

2. 『確実に儲けるを生み出す 不動産投資の教科書』

3. 『生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門 1万人の大家さんの結論！』

生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門 1万人の大家さんの結論！ [ 永井ゆかり ]

4. 『年収1000万円から始める 「アパート事業」による資産形成入門 [改訂版]』

大谷義武著。

【中古】 「アパート事業」による資産形成入門 年収1000万円から始める / 大谷 義武 / 幻冬舎 [単行本]【メール便送料無料】【あす楽対応】

5. 『空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式 [改訂版]』

大谷義武・太田 大作著。

増補改訂版　空室率40%時代を生き抜く！「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式 [ 大谷 義武 ]

6. 『土地活用の教科書 谷崎憲一のその土地活用ちょっと待った！』

谷崎憲一著。

谷崎憲一のその土地活用ちょっと待った！改訂版 土地活用の教科書 （不動産実務シリーズ） [ 谷崎憲一 ]

7. 『100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法』

黒崎裕之著。

100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法 [ 黒崎裕之 ]

8. 『誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 詳細解説版』

猪俣淳著。

9. 『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』

大谷義武著。

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50【電子書籍】[ 大谷義武 ]

10. 『一級建築士が教える 買ってはいけない収益物件の見分け方』

大谷義武、 小林孝弘著。

一級建築士が教える買ってはいけない収益物件の見分け方 [ 大谷義武 ]

地域・物件の選定のための情報を集める

投資先の地域や物件を選定するためには、詳細な情報が必要です。

周辺環境、将来の発展性、交通アクセスなどの情報を収集し、それを元に検討を進めましょう。

神奈川県横浜市の地域情報も重要な要素となります。

1. 西区 (横浜駅より)	横浜市営地下鉄ブルーライン、みなとみらい線が通り、横浜駅を通る鉄道事業者数は日本最多。 また、再開発により(横浜、みなとみらい)が注文されている。
2. 西区 (みなとみらいより)	桜木町駅は、JR根岸線のほか、横浜市営地下鉄ブルーラインが乗り入れています。 近未来と昭和ノスタルジーが交錯する街として注目されています。
3. 中区	関内駅は、JR根岸線のほか地下鉄ブルーラインが通っています。また新たに人を集まるスポットも次々にできています。

不動産投資ローンの審査に通らないケースは？

不動産投資ローンの審査基準値は？

担保物件の価値	担保とする不動産の評価である「担保評価額」に基づいて決定されます。
物件の耐用年数	物件の耐用年数が長いほど、担保にローンを組める可能性が高くなる。
融資時点のでの年齢	18歳～70歳未満までと制限されます。
収入	一般的には年収700万円以上とされているが、他の条件次第で最低ラインを下げられる。
雇用形態	正社員であると融資審査では有利とされている。
頭金	頭金の目安は、「物件価格×1割～2割」の金額が一般的だと言われています。
自己資金	自己資金は20%程度を用意することが一般的と言えますが、自己資金なしのケースも多いです。
既存の借入れ	既存の借入れが多い場合、年収が高くても審査に通らない恐れがあります。

不動産投資のメリットや失敗しない方法がわかったら、次は行動です

あなたが30代の公務員として、将来に備えて不動産投資を検討する上で理解しておくべきポイントはいくつかあります。

資産運用における年齢と購入して完済までのシミュレーション

収入の増加と将来への備え

不動産投資は将来の安定収入を得る手段として非常に有望です。

公務員の給与以外にも、家賃収入が加わることで収入が増加し、将来への備えができます。

これにより、将来の退職や生活の安定に向けて計画を立てることが可能です。

リスクヘッジとしての不動産投資

不動産投資はリスクヘッジの手段としても利用できます。

将来の不確定要因に備え、複数の資産クラスに分散投資をすることで、リスクを分散させることができます。

これにより、将来の安心感が増します。

まとめ

不動産投資は失敗する要因もあれば、成功するための方法も存在します。

立地や空室リスクに注意しつつ、計画的に進めることが大切です。

優柔不断な性格を生かし、情報収集や計画を着実に進めることで、公務員としての安定した生活をより一層支える資産形成が可能です。