結論
公務員が不動産投資をしても問題にされない方法がきちんとあります。
問題にならない方法や法律等で公務員と不動産投資の関係性を理解していきましょう。
公務員の不動産投資で許可が不要な条件は?
年間想定家賃収入が500万円未満である
公務員の副業として不動産投資を行う場合、年間の家賃収入が500万円未満であることが条件となります。
これにより、公務員の生計に支障が生じない範囲での投資で認められます。
投資規模が5棟10室未満である
賃貸物件を「5棟」か「10室」所有していると、
あなたの副業は経営者という扱いになってしまいます。
「5棟」「10室」が法律的に明確に記述されているわけではありません。
所得税法の基本通達によって、
行政内の見解を統一させるために以下の解釈がございます。
(建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定)
26-9 建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。
(1) 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。
(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
法第26条《不動産所得》関係
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公務員の不動産投資で許可が必要な条件は?
不動産を相続して受け取った場合
公務員は相続により不動産を取得した場合、許可を得る必要があります。
相続による不動産所得は一定の制約があるため、公務員注意が必要です。
公務員の副業は法律で禁止されている制限がある
国家公務員法第103条:私企業からの隔離
国家公務員は私企業での副業が原則禁止されています。
公務員は公正中立な立場を保つ必要があり、私企業との兼業は制限されています。
具体的にはどんな兼業が制限されているのですか?
国公法第13条は、「役員兼業」と「自営兼業」の2種類を制限しています。
役員兼業とは?
営利企業の取締役、監査役、理事等の立場となること。
例え、
名義のみであったとしても兼業に該当し、
禁止されます。
報酬の有無も問いまわせん。
自営兼業とは?
商業、工業、農業等を営むことも
役員兼業と同様に原則として禁止されています。
ただし、
一定の規模以上の不動産等賃貸や太陽光電気の販売等の区分に
応じて承認基準が定められており、
これに基づいて所轄庁の長等の承認を得た場合には、
自営兼業を行うことができます。
自営に該当する基準
不動産又は駐車場の賃貸 太陽光電気の販売 | 一定の規模 (※) 以上の場合 (※) 独立家屋・・5棟以上 アパート・・10室以上 土地・・10件以上 駐車台数・・10台以上 賃貸料収入が年額 500万円以上 等 |
太陽光電気の販売 | 発電設備の出力が 10キロワット以上である場合 |
農業等 | 大規模に経営さ客観的に 営利を主目的とする企業と 判断される場合 |
自営に該当する場合の承認基準
不動産又は駐車場の賃貸 太陽光電気の販売 | ① 職員の官職と承認に係る事業との間に 特別ね利害関係又は その発送のおそれがないこと。 ② 入居者の募集、 賃貸料の集金、 発電設備の維持管理等といった、 事業の管理業務を事業者に委ねること等 (親族による管理も含む ) により職員の職務の遂行に 支障が生じないことが 明らかであること。 ③ その他公務の公正性及び 信頼性の確保に支障を 生じないこと。 |
その他の兼業 | ① 職員の官職と当該事業との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがないこと。 ② 職員以外の者を当該事業の業務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。 ③ 当該事業が相続、遺贈等により家業を継承したものであること。 ④ その他公務の公正性及び信頼性の確保に保障が生じないこと。 |
国家公務員法第104条:他の事業又は事務の関与制限
公務員は他の事業や事務に関与することも法律で制限されています。
公務員の職務遂行に支障が生じない範囲内でのみ副業が認められます。
国家公務員法 | 対象 | 報酬 | 承認 (許可) 権者 | 罰則 |
---|---|---|---|---|
第103条 | 営利企業の役員等 | 有無を問わない | 人事院 ※所轄庁の長に権限委任 | 有 |
第104条 | 営利企業の役員等兼業以外のあらゆる事業・事務 | 得る場合のみ | 内閣総理大臣及び所轄庁の長 | 無 ※懲戒処分有 |
対象 | 制限される兼業の例 | |
【国公法第103条】 私企業からの隔離 | 営利企業の役員兼業、 自営兼業を行う場合を制限 | 株式会社の取締役、監査役、 不動産投資、太陽光電気の販売、農業 等 |
【国公法第104条】 他の事業又は事務の関与制限 | 職員が報酬を得て、 営利企業の役員等 以外の兼業を 行う場合を制限 | 第 103条で 制限される兼業以外の、 あらゆる有報酬兼業 (大学講師等) |
地方公務員法第38条:営利企業への従事等の制限
地方公務員も営利企業への従事が一定の制約を受けます。
公務員の立場を損なわない範囲での副業が認められています。
公務員が不動産投資をやった方がいい理由
公務員は信用力があり有利な条件で融資を組める
公務員は安定した収入と職業の信頼性があり、低金利での融資が得られる利点があります。
これを活かして不動産投資を行うことで、資産形成が容易になります。
不動産投資は手間がかからない投資手段
公務員は忙しい生活を送っているため、手間がかからない不動産投資は理想的な投資手段です。
資産運用を効率的に行えるのが魅力です。
不動産投資は値動きが少ない
不動産は比較的価値が安定しており、急激な値動きが少ない特徴があります。
公務員が安定した資産形成を目指す際には、不動産投資が適しています。
公務員は相談をせず不動産投資をして減給処分にあったケース
【事例1】 株式会社設立時

株式会社の設立目的であることを認識の上、
5万円の報酬を得て「名義貸し」を行い、
同社に登記されたことにより、
同社の取締役に就任した
【事例2】親族からの賃貸不動産を相続時

家族から賃貸不動産を含む
全財産を相続し、
アパート及び駐車場の賃貸を
行っていたにもかかわらず、
自営兼業の承認申請を怠っていた。
【事例3】オンラインでのフリーランス行っていた時

約4年間にわたり、
自身が開設したブログや
会員制サイトで申込者を募り、
対面又はオンラインで
コーチングセッションを
実施した対価として、
報酬を受け取り、
兼業をしていた。
上記の事例いずれも 減給処分 となった。
周囲の干渉や自慢話でバレるケース
同僚や上司、友人などの周囲に不動産投資をしていることが知られると周囲から漏れるという場合があります。
また、無意識に不動産投資の成功体験を自慢してしまうことで、副業をやっていると申告前に漏れてしまうのです。
公務員は規則内ならば不動産投資をしてもOK【大丈夫】
【事例】 公務員である ” 教員 ” が懲戒処分になったケース
参考 【人事院規則で明確に】教員が不動産投資で収入を得ることはNGなのか?
一例として、教員が不動産投資で収入を得たことが問題視され、懲戒処分に至ったケースがあります。
人事院規則において公務員の副業制限が厳格に規定されていることに留意が必要です。
公務員が職を失わずに不動産投資を運営する方法【結論:バレる】
特別徴収から普通徴収に変更
公務員が不動産投資を行う場合、収入の特別徴収を普通徴収に変更することで、
給与明細上での目立たない対応が可能です。
【結局はバレてしまう】「自身で納付」に変更する
しかし、いくら特別徴収を変更したとしても、不動産投資による収入は確認申告が必要です。
自ら納付することで逆にバレる可能性があるため、注意が必要です。
購入したけど、微妙だったので人に貸しました
物件が思ったよりも運用が難しかった場合、他社に貸し出すことで損失を最小限に抑えつつ、
収入を得ることができます。
誰かに貸してから後々、住みたいと考えていた
将来的に自身が住む可能性がある物件であれば、一時的に他者に貸し出して収入を得つつ、
将来の資産として活用すつことができます。
配偶者 (妻) 名義でも始められる
【注意点】 扶養控除から外れる
配偶者名義で不動産投資を行う場合、扶養控除の対象外となり得るため、
家計への影響があることに留意が必要です。
まとめ
公務員が不動産投資を行う際、法的な制約や規則を守りつつ、慎重に計画を立てることが重要です。
副業による収入を得つつも、公務員としての信頼を損なわないよう配慮することが不可欠です。
不動産投資は資産形成の手段として魅力的であるが、注意深く行動することが成功の鍵となります。