不動産投資に興味はありませんか？
いきなり「不動産投資」、「ワンルームマンション投資」がいいですよ！と言われてもやめとこうとなりますよね。
この記事では、昨今、本やメディアでベストセラーなどを叩きだしている「不動産投資」について
不動産投資の中でも「ワンルームマンション投資」が注目されていて、どのような収益スタイルなのかを紹介しております。
「投資」にはリスクが必ず伴うものなので、リスクを最小限の抑えるための武器「情報収集」のきっかけになればと思います。
1. ワンルームマンション投資とは？
ワンルームマンション投資とは、単身者をターゲットとした収益物件（ワンルームマンション）を1部屋単位で購入・運用し、毎月家賃収入を得るという投資手法です。
この投資法は、初期費用が比較的手軽な点や手がけやすいという特徴があります。
また、都心のワンルームマンションは空室率が低く、資産価値が下がりにくいという点から、堅実な資産形成の手段として注目を集めています
ワンルームマンションってどんな部屋？
1K（ワンケー）
- リビングルーム（1部屋）
- キッチン
- バスルーム（浴室・トイレ）
1DK（ワンディーケー）
- リビングルーム
- キッチン
- ダイニングスペース（別室）
- バスルーム
1LDK（ワンエルディーケー)
- リビングルーム
- キッチン
- ダイニングスペース
- バスルーム
- 寝室（別室）
1.1 10万円から始められる
10万円から始めるには金融機関の審査に通る必要があります。
※金融機関の審査を通すために専門家(不動産会社)に依頼するといっても過言ではありません。
以下が一般的な自己資金となります。
ワンルームマンション投資の開始に必要な自己資金は、物件価格の15～30%が目安とされています。
具体的な金額としては、例えば2,000万円の物件を購入する場合、100万円の自己資金があれば始められることが多いです。
ただし、自己資金が少ない場合、ローンの金利が上がる可能性があります。
1.2 ランニングコストが比較的少額
ワンルームマンション投資のランニングコストは、大きく分けて「税金」、「建物管理・賃貸管理にかかる費用」の2つに分けられます。ランニングコストの額は、月額家賃の20%～30%程度になると言われています。
ワンルームマンション投資のランニングコストが比較的低い理由は以下の通りです。
- 専有面積が狭い：ワンルームマンションは専有面積が狭いため、管理費が少額で済みます。
- 修繕費用が少ない：ワンルームマンションの場合、部屋数が少ないため、修繕や設備交換の必要がある箇所も少なく、修繕費用を抑えられます。
- 入居者の入れ替わりが頻繁：ワンルームマンション投資の場合、入居者の入れ替わりが頻繁にあると考えられます。これにより、新しい入居者からの初期費用（敷金や礼金）が頻繁に得られ、運営費用を補うことができます
ランニングコストをさらに抑えるための具体的な対策は以下の通りです。
- 適正な管理手数料を設定している賃貸管理会社を選ぶ。
- 修繕や設備交換時には、費用対効果を確認する
- 経費として扱える費用は、しっかり経費に計上する
- 確定申告を自分で行う
- 不動産投資ローンの借り換えを検討する
1.3 自動化できる
不動産投資を自動化することには、以下のようなメリットがあります。
- 効率的な運用：不動産管理会社に委託することで、家賃徴収やトラブル対応などの日々の業務を自動化することができます。これにより、投資家は不動産運用にかかる手間を最小限に抑えることができます。
- 専門的な知識：不動産管理会社は、家賃徴収やトラブル対応などの業務を専門的に行っています。そのため、投資家が個別に対応するよりも、より専門的で効率的なサービスを提供することが可能です。
- リスクの軽減：不動産投資には様々なリスクが伴います。しかし、不動産管理会社に委託することで、これらのリスクを軽減することができます。例えば、家賃滞納やトラブル発生時の対応など、投資家が直接対応する必要がなくなります。
- 時間の節約：不動産投資の運用には時間がかかります。しかし、不動産管理会社に委託することで、これらの業務を自動化し、投資家の時間を節約することができます。
2.ワンルームマンション投資における収益とは
次に、ワンルームマンション投資における収益の概要を見ていきましょう。
主にインカムゲイン（運用益）とキャピタルゲイン（売却益）が得られます。
2.1 インカムゲイン（運用益）
インカムゲイン（運用益）とは、不動産を所有している期間中に得る収入のことです。不動産投資においては、主に物件の保有期間に得られる毎月の家賃収入を意味します。
メリット
- リスクが少ない：家賃収入は株式のように変動したり、景気に左右されたりせず、毎月安定した収入が得られます。
- 長期的に安定した利益を積み上げられる：ワンルームマンション投資では、入居者が住んでいる限り、確実に収益を得られます。
リスク
インカムゲイン（運用益）を狙った投資は、投資額（物件の購入額）を回収するまでに長い期間を要します。
毎月の家賃収入では少しずつしか積み上げられないことに加え、管理費用などの支出もあり、収入額すべてが利益になるわけではありません。
2.2 キャピタルゲイン（売却益）
キャピタルゲインとは、保有している資産の売却によって得られる収入のことです。
不動産の購入額より高い金額で売却し、生まれる差額の利益を狙います。
メリット
キャピタルゲインを狙った不動産投資は、大きな利益を短期間で得られることが特徴です。
長期間の積み上げが必要なインカムゲイン（運用益）と異なり、キャピタルゲインは売却するだけで大きな収益が手元に入ります。
リスク
キャピタルゲインを狙う不動産投資のデメリットは、リスクが高いことです。
成功すれば戻ってくる金額が大きいものの、失敗すれば大きな損失になります。
一般的に、不動産価値は建物の経年劣化とともに下がっていきます。
購入時よりも高い金額で売却できるケースは極めて稀です。
インカムゲイン（運用益）とキャピタルゲインのメリットとリスクについて解説しました。
どちらの収入を重視すべきかは、ご自身の投資のスタイルと不動産会社と相談し決めることをお勧めします。
不動産投資の利回りとは
3.1 表面利回り
不動産投資における「表面利回り」は、物件の購入価格に対する年間の家賃収入の割合を示す指標です。
これは、物件の収益性を評価するための基本的な指標の一つです。
表面利回りの計算式は以下の通りです：
表面利回り（％） = (年間家賃収入 / 物件の購入価格) × 100
例えば、物件の購入価格が3,000万円で、その物件から得られる年間の家賃収入が180万円だとすると、表面利回りは以下のように計算できます。
表面利回り（％） = (180万円 / 3,000万円) × 100 = 6％
これは、投資した金額に対して年間6％の収益があることを意味します。
ただし、表面利回りは物件の購入価格と家賃収入だけを考慮に入れ、管理費や修繕費などの経費は考慮に入れていません。
そのため、実際の収益性を過大に見積もる可能性があります。
そのため、投資物件を選ぶ際には、経費を考慮に入れた「実質利回り」も確認することが重要です。
また、表面利回りが相場よりも高い物件は、設定されている家賃が相場よりも高い可能性があるため、詳しく調査することが推奨されます。
物件の収益（家賃収入）を購入価格で割ったもので、初期の収益率を示します。
3.2 実質利回り
不動産投資における「実質利回り」は、物件の購入価格と各種経費を考慮した上で、年間の家賃収入の割合を示す指標です。
これは、物件の真の収益性を評価するための重要な指標です。
実質利回りの計算式は以下の通りです：
実質利回り（％） = (年間家賃収入 – 経費) / 物件の購入価格 × 100
ここで、「年間家賃収入」は年間で得られる家賃の総額、「経費」は管理費や固定資産税、修繕費などの年間の総額、「物件の購入価格」は物件を購入するために支払った金額を指します。
例えば、物件の購入価格が3,000万円、年間の家賃収入が180万円、年間の経費が30万円だとすると、実質利回りは以下のように計算できます：
実質利回り（％） = (180万円 – 30万円) / 3,000万円 × 100 = 5％
これは、経費を差し引いた後の年間収益が投資額の5％であることを意味します。
ただし、実質利回りは物件の購入価格と家賃収入、そして経費を全て考慮に入れるため、計算が複雑になることがあります。
また、経費は物件や地域によって大きく変動するため、正確な計算のためには各種経費をしっかりと把握することが重要です。
4.1 高利回りに潜むリスクとリスクを見極めるためのチェックポイント一覧
高利回りにはそれなりのリスクも潜んでいます。これを見極めるために以下のチェックポイントが重要です。
4.1 テナントの安定性
テナントの入れ替わりが激しい場合、安定的な収入が得られない可能性があります。
4.2 物件の状態
老朽化やメンテナンス不足の物件は、将来的な修繕費用がかさんでしまう可能性があります。
4.3 市場需要と供給
需要不足や過剰供給がある場合、家賃の下落や空室率の上昇がリスクとなります。
4.4 金利の変動
金利が上昇すると、融資コストが増え、利回りが減少する可能性があります。
4.5 法的な要因
地元の法律や規制の変更が、投資に影響を及ぼす可能性があります。
4.6 災害リスク
地域ごとの災害リスクを評価し、保険の適切な加入が必要です。
4.7 賃料の相場
地域の賃料相場を調査し、適正な賃料設定が重要です。
4.8 キャッシュフローの計画
急な支出に備え、適切なキャッシュフロー計画を策定することが不可欠です。
4.9 融資条件の変動
借り入れがある場合、金利や借入条件の変動に備えておくことが重要です。
利回りが低くても購入すべき物件の4つの特徴
低利回りでも魅力的な物件には以下の4つの特徴があります。
5.1 人気エリアで買い手が多く出口戦略を取りやすい
需要の高いエリアは将来的な資産価値の上昇が期待できます。
5.2 資産性が高く物件の価値や家賃が下がりにくい
物件の状態や立地が将来的に評価される可能性が高い場所を選びましょう。
5.3 低金利で借入ができる可能性が高い
金利が低い状況での借り入れは、運用コストを抑える点でメリットがあります。
5.4 物件のメンテナンスが行き届いている
将来的な修繕費用を減らすためにも、物件の状態に注意を払いましょう。
6. まとめ
不動産投資において、ワンルームマンションは手軽で効率的な選択肢です。
しかし、高利回りには潜むリスクがありますので、テナントの安定性や物件の状態、地域の需要供給バランスなどを慎重に検討することが重要です。
低利回りでも将来性がある物件を選ぶことで、賢明な投資が可能です。
将来の安心な生活に向けて、慎重な計画と情報収集を行い、自身の状況に合った不動産投資を進めていくことが肝要です。
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