年収500万円のサラリーマンでも、マンション経営は可能です。
しかし、それが副業になるかどうかは、あなたの経営スタイルや投資の規模によります。
マンション経営は副業になるの?
マンション経営は副業にあたりません。
副業にならない
ただし、マンション経営が副業とみなされる条件は以下の通りです:
- 所有する物件が5棟以上もしくは10室以上である場合。
- 不動産投資で得る年間の家賃収入が500万円以上である場合。
これらの条件を満たすと、マンション経営は副業とみなされ、公務員の副業禁止規定に該当する可能性があります。
年収500万円でマンション経営はできるのか?
年収500万円でも、マンション経営は可能です。
- 年収の範囲:マンション経営を始める人の年収は様々ですが、ある会社が行ったマンション経営の顧客の年収別比率調査によると、年収500万円~700万円未満が全体の40%を占めています。その他はややばらつきがあり、約20%が800万円~1000万円未満、14%が700万円~800万円未満と続いています。
- 融資の可能性:バブル後の2000年前後は金融機関の融資条件は厳しく、年収800万円以上でないと融資をしてくれませんでした。しかし、現在ではローン返済の事故率も低下してきたこともあり、年収が400万円以上であれば融資をしてくれるようになったのです。
- リスク管理:マンション経営のリスクの一つ「流動性が低い」というリスクが薄まっていることを意味しています。これは、非常に大事なポイントです。
- マンション経営の手軽さ:マンション経営は年収400万円~500万円の個人事業主ではない企業に勤める会社員でも、手軽に始められる不動産投資だと言えます。
- 将来の対策:最近では、老後や万が一の備えとして、毎月安定した収入を得られるマンション経営などの資産運用が注目されています。
購入物件の収益性
物件の収益性は、マンション経営の成功を左右する重要な要素です。
物件の価格、立地、築年数などが収益性に影響を与えます。
不動産投資の収益性を示す指標は利回りです。
利回りは、投資額(物件の購入価格など)に対して、1年に何%の利益(家賃収入など)を得られるかを示したもので、利回りが高いほど収益性は高いと言えます。
利回りには「表面利回り」(「粗利回り」)と「純利回り」の2種類があります。
表面利回りは、「年間賃料収入÷物件価格」で計算され、諸経費や税金を考慮せずに計算されます。
一方、純利回りは、公租公課(いわゆる税金)や管理費などの諸経費を差し引いて期間収益(キャッシュフロー)を計算したものです。
不動産投資で物件を購入する際、収益性の目安として、表面利回りと純利回りが参考になります。
ただし、物件選びの際には、利回りだけでなく、物件の立地や築年数、建物の状態なども考慮することが重要です。
金融機関(銀行など)から融資を受けるには
以下に、不動産投資における融資について詳しく説明します。
- 融資の種類:不動産投資の場合、銀行から融資を受ける「アパートローン」、ノンバンクからの「不動産担保ローン」を利用するのが一般的です。
- 融資の取得:融資を受けることは少なからずリスクを背負うことになるため、そのリスクを軽減し、収益をアップさせる方法を知っておく必要があります。「どこから」「どのように」「どれだけ」融資を受けると良いか判断できるようにしましょう。
- 融資を受ける金融機関:不動産投資ローンを融資してくれる金融機関は多数存在します。各金融機関にはそれぞれ特徴と条件があり、その中から自分の状況に最適な金融機関を選ぶことが重要です。
- 融資の条件:融資を受ける条件は金融機関により異なりますが、一般的には年収、信用情報、返済能力などが評価されます。
以上の要素を考慮に入れて、不動産投資における融資を理解し、適切な計画を立てることが重要です。
年収以外の属性の要素
年収だけでなく、以下の要素もマンション経営の可能性に影響を与えます。
1.勤続年数・役職
勤続年数や営業年数が最低2~3年以上は必要という金融機関が多くなっています。
長く安定した職歴がある方が、融資を受けやすい傾向にあります。
2.資産背景
不動産投資ローンの返済原資は家賃収入ですが、手もとにある程度の自己資金をもっている人のほうが、リスクが少ないと金融機関は判断します。
手持ちの自己資金が少ないと、想定以上の空き室の発生や急な修繕費用の発生により、返済が滞ってしまう可能性があるからです。
3.既存借入額
ローンの契約先が多いほど借入総額が増えるため、年収が高くても審査に通らない恐れがあります。
不動産投資ローンの返済は長期に渡るため、 無理なく返せる事が重要です。
返済負担が高くなると、滞納の確率が高いと見なされ、審査を通過することが難しくなります。
金融機関により異なりますが、貸出し上限額が年収の10~20倍程度に設定されています。
これを超える借入金がある場合は、滞納がなくても金融機関の審査が通らないことがあります。
4.扶養家族
扶養家族の有無や人数も、融資の可否に影響を与えます。
扶養家族が多いと、生活費が増え、融資を受ける余裕が減る可能性があります。
サラリーマン大家が陥りがちな、5つの失敗例
サラリーマン大家が陥りがちな失敗例を5つ紹介します。
1.賃貸管理費がもったいないからと自主管理をおこなう
自主管理は、管理費を節約できる一方で、時間や労力がかかります。
また、専門知識がないと、トラブルに対応できない可能性もあります。
2.買いたい病にかかってよく吟味をしないまま物件を買ってしまう
物件選びは、マンション経営の成功を左右する重要なステップです。
よく吟味せずに物件を買ってしまうと、後悔することがあります。
3.本業収入の節税効果があると言って、利益にならない物件を買う
節税効果だけで物件を選ぶと、結果的に利益が出ない可能性があります。
物件選びは、収益性を最優先に考えるべきです。
4.オーナーチェンジ物件を安易に購入してしまう
オーナーチェンジ物件は、一見魅力的に見えますが、既存の賃借人とのトラブルや建物の老朽化など、リスクも伴います。
5.確定申告を面倒だからと行わない
確定申告を怠ると、税務署からの課税や罰金のリスクがあります。
また、確定申告を行うことで、税金の節約も可能です。
年収500万円でもマンションオーナーになれる可能性はある!
以上のことを考慮に入れると、年収500万円でもマンションオーナーになれる可能性は十分にあります。
しかし、そのためには、物件選びや融資の取得、経営の方法など、様々な要素を慎重に考える必要があります。
まとめ

年収500万円のサラリーマンでも、マンション経営は可能です。
しかし、その成功は、物件選びや融資の取得、経営の方法など、様々な要素によって左右されます。
また、マンション経営が副業になるかどうかは、あなたの経営スタイルや投資の規模によります。
慎重に計画を立て、リスクを理解した上で、マンション経営に挑戦してみてください。
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