住宅ローンを組み住宅購入を検討中の方必見！お得な住宅減税について解説

マイホームを購入する際に住宅ローンを組む方は多いのではないでしょうか。

その中でも条件を満たしている方は、借入金額の金利負担を軽減させる「住宅減税」という国の制度を受けることができます。

しかし、2022年度より内容が一部変更となるため注意が必要です。

今回は住宅ローンを組み住宅購入を検討している方に、住宅ローンの頭金やお得な住宅減税についてわかりやすく解説します。

●住宅ローンの頭金について

住宅ローンを組む際、頭金はどれくらい用意すればいいのか悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

頭金とは、住宅購入の際にローンを借りずに自己資金から支払う金額のことです。

頭金を多く用意することで、総支払額も減るため返済負担も小さくなります。

○頭金の目安

住宅ローンの頭金の目安は物件価格の2割程度とされています。

しかし、金融機関によっては頭金が多い方が住宅ローンの金利が下がるといったプランもあるようです。

一見多い方が良いように思いますが、頭金を用意するのに時間がかかる場合、その間に住宅価格やローン金利が上昇してしまう可能性も出てきます。

また、購入の際には保証料や登記費用を基本的には現金で支払わなければならないため注意が必要です。

さらに、将来の貯蓄や生活費の予備資金としてある程度のお金は手元に残しておくことを頭に入れておいてください。

そのため、頭金を無理して用意するのではなく、物件価格の2割という金額は目安として考え、自分に合った金額を用意するのが良いでしょう。

○メリット

頭金を多く入れることで、毎月の返済金額を減らすことができます。

また、住宅ローンの審査に通りやすくなったり、金利が優遇される場合もあるため頭金を多く入れることによるメリットが大きいと考えられます。

○デメリット

頭金を多く入れることの最大のデメリットは貯蓄が減ってしまうことです。

また、頭金を用意するまでに、住宅価格やローン金利が上昇することもあり、そうなると定年後も返済を続けているという可能性も出てきます。

決して安くはない金額のため、こうしたメリット、デメリットを理解したうえで検討していただくことをおすすめします。

○頭金なしの場合

もちろん頭金を入れないという選択肢もあります。

頭金を入れない場合は、もちろんローンの借入額も返済額も多くなることを理解しておかなければなりません。

また、借りれる額と無理なく返せる額は異なるため、自分に合った返済計画を立てたうえで借入をおこなうようにしましょう。

住宅減税の利用なども合わせて検討しておくと良いでしょう。

●2022年度住宅減税とは

住宅減税は、住宅ローン減税や住宅ローン控除とも言われていますが、正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言います。

こちらでは簡単に「住宅減税」と表記していきます。

住宅減税とは、住宅ローンを利用し住宅を購入した際に、毎年所得税や住民税から控除を受けられる減税措置のことです。

そのなかでも、2022年度より内容が変更となる主な項目を4つご紹介します。

○控除率

控除率が1％から2022年度は0.7％に変更になります。

控除率は住宅減税の控除額にも関係してくる大事な数値です。

控除額は年末時点のローン残高に控除率を掛けた額になります。

たとえば、年末時点でローン残高が2,000万円だった場合、2,000万円×0.7％（控除率）

で年間14万円分の控除を受けることができるのです。

しかし、2021年度だった場合の控除額は20万円となります。

3割減少した背景には住宅ローン金利の超低金利下が関係しています。

金利が1％を切ることがあるため、控除率が1％だと利息負担より控除額のほうが多くなり、住宅ローン控除の本来の趣旨とずれてしまうことから問題視されていました。

そのため今回の改正で見直しがおこなわれたのでしょう。

○控除額の上限

2021年度は住民税からの控除額の上限が13.65万円だったのに対し、2022年度の上限は9.75万円と引き下げられます。

そのため納めている所得税が少なく、住宅ローン控除額が多い場合は全額控除を受けることができなくなるかもしれません。

たとえば控除額が14万円だとした場合でシミュレーションしてみましょう。

まずは所得税から控除されます。

所得税を月1万円納付しているとすると年間で12万円となり、控除額14万円から所得税12万円の差額2万円が住民税から控除されるという仕組みです。

もし、所得税が月3,000円で年間3.6万円だった場合、控除額14万円から所得税3.6万円の差額が10.4万円となります。

その場合、2021年度では全額控除を受けられますが、2022年度では上限を超えるため6,500円分の控除を受けられませんので注意が必要です。

○控除期間

2021年度の控除期間は原則10年間とされていましたが、2022年度では中古物件が10年間、新築または消費税課税物件の場合は13年間に拡大されます。

控除期間が延長されるのは、借入をおこなう方にとって有難いことです。

○借入限度額

2022年度より借入限度額が建物の性能によって変わることとなりました。

一般住宅の借入限度額が3,000万円なのに対し、認定住宅だと5,000万円となり2,000万円の差が出てしまいます。

これは、省エネ住宅を優遇するための措置だと考えられます。

たとえば、5,000万円の一般住宅を購入した場合、借入限度額は3,000万円のため住宅ローン控除も3,000万円分しか対象とならないためご注意ください。

●親から援助を受ける場合

親や祖父母からの援助であっても「贈与税」を納付しなければなりません。

援助を受けるにあたっての注意点を3つご紹介します。

○申告が必要

年間での贈与額が110万円以下なら申告する必要はありません。

しかし110万円を超える場合、たとえ手渡しであっても申告漏れがあると、税務署の調査が入るため高確率で発覚します。

税務署は個人の銀行口座を調査する権利を与えられた組織であるため、お金の動きが少しでも不自然だと判断された場合、追加徴税を納めなければなりません。

また、国の特例制度を使用し贈与額が0円となった場合も、申告する義務があります。

申告をしていなければ、税務署に特例制度を利用していることまではわからないため、申告し特例を適切に利用していることを証明しておかなければなりません。

こうならないためにも、贈与額が110万円を超える場合は確定申告をおこないましょう。

○契約書を作成

親や祖父母からの援助であっても、「贈与契約書」を作成しておくことをおすすめします。

税務署の調査が入った場合、正確な贈与額を証明するための大事な書類となります。

何年も贈与を受ける際は、その都度契約書の作成をしておく必要があり、これを怠ると税務署より追加徴税を課せられるかもしれません。

また契約書を作成するにあたり、贈与者と受贈者それぞれの署名と捺印が必要になるため覚えておくと良いでしょう。

○相続問題

援助してもらうとメリットが大きく感じますが、親が亡くなり相続が始まると困る点も出てきます。

まず親の家を相続するとなった場合、「小規模宅地等の特例」が使えません。

小規模宅地等の特例とは、敷地の330㎡までなら80％評価額を減額できるという制度です。

しかし条件がいくつかあり、その内の1つに「相続開始時までに持ち家に住んだことがないこと」とあるため、支援を受け住宅を購入している場合は使えません。

また自分以外の相続人候補がいる場合、遺産分割で揉めるケースも出てきます。

親から支援を受けていたのが自分だけだった場合、特別受益と判断され、他の相続人より相続できる財産が減ることがあるため注意が必要です。

これらの注意点をしっかり理解したうえで、親の贈与を受ける際は適切な制度を利用するようにしましょう。

●まとめ

住宅ローンを組む際の頭金は、メリットとデメリットを理解したうえで無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

住宅減税は2022年度より変更となるため住宅購入を検討している方は注意が必要です。

親から援助を受ける際も、申告が必要となる場合もあるため、確認し必ず期限内で申告するようにしましょう。