「今の家賃がもったいないから住宅を購入したい」
「子供が成長して手狭になったから住宅を購入する」
「子供が独立して家を出て行ったので小さい家に住み替えたい」
など、様々な理由で住宅購入を考えている人は多いのではないでしょうか。
住宅購入は人生の中で何度も経験することではありません。
住宅購入の流れをしっかり把握しておけば、後悔しない住宅選びができます。
今回は、住宅購入の流れについて詳しく解説します。
これから住宅購入を検討している人は参考にしてみてください。
1.物件の情報を集める
まず、どのような物件を購入するかを決めておきましょう。
マンションにするか一戸建てに するかなどを決めておくことで、具体的な資金計画を立てることが可能です。
近年は、インターネットで物件の情報を見ることが主流になっています。
場所や予算、小学校の校区、駅からの距離、築年数など細かい条件を入力できて、希望する物件を絞ることが可能です。
注意したいのは、条件をあまり入れずに検索してしまうと、多くの物件を閲覧することになるので迷ってしまう可能性があることです。
できるだけ条件を細かく入れて、ある程度の物件数まで絞ることがポイントです。
2.実際に物件を見る
いくつか物件をピックアップしたら実際に物件をみてみましょう。
管理している不動産会社に連絡をして一緒に見学をします。
物件を見学するときの注意点としては以下の通りになります。
- コンセントの位置
- 建具の状態
- 外壁のひび割れや基礎のひび割れ
- 雨漏れの有無
- シロアリ被害の有無
- 浴室や洗面所のカビ
- キッチンの汚れや換気扇の不具合
- 床のたわみや床鳴りがあるかどうか
- 給湯器の交換時期
- 鉄部分がサビていないか
- 雨樋の損傷
目視で分からない部分は管理している不動産会社に確認しましょう。
インターネットの写真では分からない部分も、実際に物件を見ることで発見することがあります。
また、周辺環境の確認も必要です。
例えば、コンビニやスーパーが近くにあるか、病院や小学校までの距離はどれくらいあるかなどの把握です。
さらに、周囲からの騒音や夜間時の周辺の明るさなども確認します。
そして見学をした物件の中で気に入った物件があればいくつかピックアップしておき、最終的に購入する物件に申し込みを入れます。
3.物件を絞り込む
いくつかの物件を見学して気に入ったものがあれば、キープして選択肢を絞り込んでいきます。
物件の絞り込みの時は、周辺環境や利便性はもちろんですが、実際に物件を見たときの感覚やフィーリングも大切になります。
周辺施設が充実していて、見た目や内装設備などに問題がなくても、実際に使用してみると家事動線が悪かったり、細かい部分に不安や不満が出てきます。
大きい買い物なので、適当に選ぶのは良くありませんが勢いやフィーリングも住宅購入の際には必要になります。
4.住宅ローンの仮審査を受ける
購入する住宅が決まったら住宅ローンの仮審査を受けましょう。
民間住宅ローンやフラット35で借り入れを行うことが多いですが、それぞれ特徴があります。
代表的な民間住宅ローンには以下の3つです。
大手都市銀行
大手都市銀行の住宅ローンは、金利が高いイメージがあります。
しかし最近は金利がかなり低くなり、以前と比べて利用しやすくなっています。
また審査スピードも比較的早いです。
地方銀行
地方銀行は一般的に金利は高めになります。
特徴は、その地域に住む人は審査が通りやすいところです。
また、審査のスピードも早いです。
ネット銀行
ネット銀行は、金利は低めですが審査は厳しめになります。
また審査の時間や審査に通過した後の融資実行までの時間が長くなります。
土地を購入して注文住宅を建てる場合は、土地代金の決済の期限が近いとネット銀行は間に合わない場合もあります。
フラット35
メリット
- 全期間固定金利なので金利上昇リスクがない
- フラット35 S が使えると10年間または5年間金利を引き下げることができる
- 法人や個人事業主でも借りやすくなる
- 転職直後でも借入が可能
- 一般的な金融機関の住宅ローンより年収と比較し多くの借入が可能
- 団体信用生命保険に加入しなくても借りることができる
デメリット
- 全期間固定金利なので変動金利に比べて金利が高くなる
- フラット35の借入可能額の審査で投資用不動産の借り入れを計算に含めるようになった
また長期優良住宅を建てる場合、フラット50という商品が使えます。借入期間が最長で50年になるので、毎月の支払いが安くなります。またフラット35には保証型のタイプがあり、一般的なフラット35よりも金利が低いなどの特徴があります。 地方銀行やフラット35もそれぞれ特徴があるので、自分に合った金融機関を選ぶようにしましょう。
4.住宅ローンの仮審査を受ける
購入する家を決めた後は、売主と売買契約を締結します。
売買契約の時は、住宅の瑕疵、 不具合が見つかった場合の契約解除条件や、住宅ローンを借りる人は融資を受けることが決まってからの購入になりますので、融資条件の内容のすり合わせを行います。
契約売買契約の際には仲介の不動産業者がいる場合、重要事項説明を受けます。
購入物件の土地の面積や建物の面積、過去に雨漏れがあるか、シロアリの防除工事を行っているかなどの説明を受けて納得をした上で契約を締結します。
契約時に初めて重要事項説明を確認した場合、「そんな内容は初めて聞いたから契約しない」という状況になりかねないので、契約書の内容や重要事項説明の内容はあらかじめ不動産会社に確認しておきましょう。
売買契約時に必要なものは、実印・印鑑証明書・本人確認書類が一般的です。
また売買契約書には収入印紙を貼り付ける必要があります。
手付金や不動産会社によっては仲介手数料の半額を用意する必要があるので準備が必要です。
5.物件の契約を行う
購入する家を決めた後は、売主と売買契約を締結します。
売買契約の時は、住宅の瑕疵、 不具合が見つかった場合の契約解除条件や、住宅ローンを借りる人は融資を受けることが決まってからの購入になりますので、融資条件の内容のすり合わせを行います。
契約売買契約の際には仲介の不動産業者がいる場合、重要事項説明を受けます。
購入物件の土地の面積や建物の面積、過去に雨漏れがあるか、シロアリの防除工事を行っているかなどの説明を受けて納得をした上で契約を締結します。
契約時に初めて重要事項説明を確認した場合、「そんな内容は初めて聞いたから契約しない」という状況になりかねないので、契約書の内容や重要事項説明の内容はあらかじめ不動産会社に確認しておきましょう。
売買契約時に必要なものは、実印・印鑑証明書・本人確認書類が一般的です。
また売買契約書には収入印紙を貼り付ける必要があります。
手付金や不動産会社によっては仲介手数料の半額を用意する必要があるので準備が必要です。
6.物件の引渡しを行う
売買契約を締結した後は、契約時に決めた日にちで引渡しを行います。 引き渡しの期日は売買契約から1ヶ月後ほどになることが多いです。 引き渡し日には必要な書類やお金を準備する必要があります。 必要な書類は以下の通りになります。
- 実印
- 印鑑証明書
- 住民票
- 抵当権設定書類
- 住宅用家屋証明書
- 本人確認書類
- 購入金額の残代金
- 仲介手数料の残代金
- 固定資産税の精算金
- 所有権移転登記費用
書類の中には、取得場所や取得方法など細かいものも多いため、分からないことは仲介で入っている不動産会社に確認しましょう。 固定資産税などの清算金は引き渡しの時期によって異なります。 固定資産税は1月1日に課税され1年分をまとめて支払います。そのため、引き渡し時点から年末までの期間分を住宅購入者が負担します。例えば、固定資産税が12万円だとして10月の引き渡しになる場合、10月から12月分の月割りで3万円の清算金になります。 ただし、清算金はお互いの取り決めで決まるので、端数を切り捨てるか四捨五入するかなどは打ち合わせして決めましょう。また地域によっては4月1日を起算日とするところもあるので、地域ごとに清算方法は変わってきます。さらに、清算金を月割にするか日割りにするのかも契約内容によって違うので確認が必要です。
7.住宅ローン控除
住居の引渡しが完了し、新居に引っ越して安心する人も多いですが、確定申告を行う必要があります。住宅購入のローンを組み、住宅ローン控除を受ける場合は住宅を購入した翌年に確定申告をする必要があります。確定申告の期間は2月の16日から3月の15日までになっていますが、土日などの関係でずれることもあります。住宅ローン控除は、ローンを組んだ際に 確定申告を行うことで適応条件になります。申告をしていないと控除が適用されず、税制面での優遇が受けられなくなってしまいます。 確定申告は税務署や確定申告会場、 e-tax などで可能です。申告方法や不明な点は仲介している不動産会社や税務署、税理士に確認することをおすすめします。
8.まとめ
ここまで住宅購入の流れを説明しました。住宅購入には多くのステップがありますが、流れを正しく把握することが大切です。この流れをひとつひとつ確認しながら進めることで理想の住宅購入ができます。不動産は細かい知識や法律も関わってきます。専門家である不動産業者や税理士、弁護士などにお任せするのもひとつの手法ですが、自分でもある程度の不動産知識や税金の知識などを勉強することでスムーズな住宅購入につなげることが可能です。 住宅購入を考えている皆さんも、自分なりに勉強をしてみて理想的な住宅購入の夢を叶えてください。この記事が住宅購入を検討している人に少しでもお役にたてれば幸いです。
