住宅ローン控除とは何？
「住宅ローン控除」とは、住宅ローンの返済に伴う家計への負担を減らし、国内経済を活性化させるために設けられた制度です。条件を満たせば、年末時点での住宅ローンの残高に基づく所定の金額を、税金から控除してもらえます。
この制度の適用期限は2021年12月31日までとされてきましたが、2022年度の税制改正大綱によって、4年間延長される(2025年12月31日まで)予定となっています。この改正では、ほかにもいくつかの変更点が発表されています。これからマイホームを購入、あるいは新築する方は、ここでご紹介する制度のポイントをおさえてみてはいかがでしょうか。
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住宅ローン控除の概要と変更点
まず、住宅ローン控除とはどういう制度なのか、そしてこれからどこが変わるのかを、整理しながら見ていきましょう。
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これまでの住宅ローン
住宅ローン控除による、税控除の内容は次のように定められてきました。
〇住宅ローンの残高で控除額が決まる
これまでの住宅ローン控除えは、条件を満たせば年末時点の住宅ローン残高の1％相当分を税金から控除してもらえることになっていました。
適用期間は10年とされており、年末のローン残高の上限は一般住宅で4000万円と定められていたので、最大で毎年40万円、総額400万円の控除を受けることが可能でした。
その後、消費税の増税とコロナの影響に伴って適用期間が13年に延長されたため、11年～13年目の掲載上限を加味すると、条件を満たすと2022年12月31日までの居住に限って最大で総額480万円の控除が受けれることになっています。
〇所得税・住民税から差し引かれる
住宅ローン控除は、まず減税される額が所得税から差し引かれます。減税される額が所得税よりも多い場合は、その残りが翌年度の住民税額から差し引かれます。なお、住民税の最大控除額は「前年の課税所得×7％」となり、13万6500円が上限です。その年の所得税から引ききれない分は、翌年度の住民税減額に充てられます。
既に住宅ローン控除を受けている方は、2022年以降も、上記の控除率や限度額が継続します。一方、これから新規に住宅ローン控除を受ける人は、次の変更点をチェックお願いします。
税制改正による変更点
2022年度からは、税制改正によって現行の制度が変更されます。しかし、以下のように減税される内容が変わってきます。
- 控除率…現行の「年末のローン残高×1％」から「年末のローン残高×0.7%」へ
- 控除期間…新築住宅は原則13年、既存住宅は10年とする
- ローン残高の上限…一般住宅は4000万円から3000万円に引き下げ
- 既存住宅の築年数要件の廃止…耐火住宅25年以内、非耐火住宅20年以内という要件が廃止され、「1982年(昭和57年)以降に建築された住宅」(新耐震基準適合住宅) に緩和
- 新築住宅の床面積要件の緩和…対象者の合計所得金額が3000万円以下から2000万円以下へ
ただし、ローン残高の上限については、優遇を受けられる住宅の種類が増えています。
次の表をご覧ください。
| 入居年 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2022年 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | ||
| 新築住宅 | 認定長期優良住宅 低炭素住宅 |
5000万円 | 4500万円 | ||
| ZEH住宅 | 4500万円 | 3500万円 | |||
| 省エネ基準適合住宅 | 4000万円 | 3000万円 | |||
| その他の住宅 | 3000万円 | 2000万円 | |||
| 中古住宅 | 長期優良住宅 低炭素住宅 ZEH住宅 省エネ基準適合住宅 |
3000万円 | |||
| その他の住宅 | 2000万円 | ||||
優遇を受けれらる住宅の種類として新たに増えるのは、「省エネ基準適合住宅」「ZEH住宅」です。省エネ基準適合住宅とは、断熱性能や省エネ性能が一定基準を満たした住宅を指します。ZEH住宅は、省エネ基準適合住宅よりも高い水準の省エネ性能を求められます。
以上の変更点をまとめると、1年の控除額は最大40万円から21万円に、控除の総額は最大400万円から273万年に減少することになります。ただしその分、新築住宅は控除期間が3年延長され、負担を減らせるように配慮されているようです。
一方で、中古住宅の場合は控除率が0.7％に引き下げられるうえ、控除期間の3年延長もないため、改正前と比較すると不利になってしまうのは否めません。
また、一般住宅と省エネ住宅の間には優遇処置の差が付けられており、環境により優しい社会づくりを推進しているのが分かります。
ただし上記は、「2022年税制改正大綱」の公式資料をもとに、現状確認できる情報をご紹介しているものです。実際の制度内容については、今後の情報をご確認ください。
控除を受けれる条件は？
住宅ローン控除を受けるには、いくつかの条件があります。条件は大きく分けて、申請する人ご自身に対するものと、住宅ローンの担保となる住宅や敷地に対するものの2つがあります。なお、控除の適用には、住宅ローンの担保となる住宅や敷地に居住していること、つまり「マイホーム」であることが大前提です。
詳しく見ていきましょう。
申請者ご自身の条件
申請者自身については、以下のような条件があります。
- 住宅ローンの借り入れ期間が10年以上であること
- 事業や給与による年間の合計所得金額が3000万円以下であること
(ただし、2022年(令和4年)度の税制改正以降は2000万円以下となります) - 新築や所得、または増改築などの日から6ヵ月以内に入居し、翌年の12月31日までに居住し続けること
- 贈与で所得した住宅でないこと
- 購入後も生計を共にしている身内からではないこと
- 借り入れが、家族や親族など身内からではないこと
- 給与所得者が勤め先から無利子または0.2％未満の利率による借入や、使用人として時価の半額未満で購入した住宅の借り入れでなこと
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なお、住宅の譲渡に関するものをはじめてとした各種特例と住宅ローン控除の併用は、原則できないことには注意が必要です。具体的には、購入住宅に入居した年およびその前2年から翌3年までの6年間において、以下の住宅関連の特例を受けている、あるいは受ける予定がある場合は、住宅ローン控除を使うことができません。
- 10年を超えて所有している土地や家を譲渡した場合の「長期譲渡所得課税の特例」
- マイホームを売却した譲渡所得に適用できる「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」
- マイホームの買い替えまたは交換した場合の「長期譲渡所得の課税の特例」
- 再開発のために土地や住宅を買い替えまたは交換した場合の「譲渡所得課税の特例」
- 土地の再利用事業のために土地を交換した場合の「譲渡所得課税の特例」
- 認定長期優良住宅や低炭素住宅などの新築または取得をした場合の「認定住宅新築等特別税額控除」
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新築物件の条件
住宅ローンの担保となる住宅が新築の場合、主に以下の条件があります。
- 登記簿に記載されている床面積が50m2以上であること
( ただし、2022年 (令和4年) 度の税制改正以降は当面の間40m2以上に緩和されます) - 消費税率10%で一定期限に契約した住宅所得に該当する「特別特例所得 (2021年改正によるポストコロナ経済対策の特例)」の場合、床面積が40m2以上50m2未満で、年収1000万円以下であること
- 床面積の2分の1以上が、自分の住居用の面積であること
中古物件の条件
住宅ローンの担保となる住宅が中古物件の場合、新築物件の条件に加えて、主に以下の条件が従来よりあります。
- 耐火建造物は25年以内、耐火建造物でない物件の場合は、20年以内の築年数であること
- 上記の築年数を満たせない場合、一定の耐震基準をクリアしていること
なお、上記の一定の耐震基準とは、大きく次の３つのうちのいずれかを指します。
- 「耐震基準適合証明書」が取れる住宅
- 「既存住宅性能評価書 (耐震等級1以上)」が取れる住宅
- 既存住宅売買瑕疵保険へ加入している住宅
ただし、2022年度の税制改正以降は築年数による条件が廃止され、かわりに「1982年1月1日以降に建築されたマイホーム」が条件となります。
リフォーム物件の条件
住宅ローンの担保となる住宅がリフォーム物件の場合、上記の新築物件の条件に加え、主に以下の条件があります。
- 工事費用が100万円を超えていること
- 一定の省エネリフォーム、バリアフリーや耐震のリフォーム、または大規模な修繕や間取りの変更が行われていること
- 増改築等をした後の住宅の床面積が50m2以上であること
- 店舗などと併用した住居のリフォームである場合は、住居用のリフォームに、費用の2分の1以上が充てられていること
- 消費税率10%で一定期限に契約した住宅取得に該当する「特別特例取得」の場合、増改築等をした後の床面積が40m2以上50m2未満であること
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申請はいつすればよいのか？
住宅ローン控除の条件が満たされていても、申請しなければ控除が適用されません。では、いつ申請すればよいのでしょうか？
順を追って解説いたします。
初年度は確定申告の時期に申請する
住宅ローン控除を申請する初年度とは、住宅を取得した年の翌年のことです。住宅ローン控除を受けるためには、対象となる物件を取得した翌年に確定申告をして申請する必要があります。確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた全ての所得にかかる税金を整理し、正しい額の税金を支払うための手続きです。
給与所得者である会社員の場合は、所属している会社が年末調整で申告・納税を行っていますが、住宅ローン控除を受ける場合、初年度は会社員であっても別途自分で確定申告を行わなければなりません。
1月12月までの1年間の所得に関して、翌年2月16日から3月15日までの間に、税務署に書類を提出して申告することで、人によっては払い過ぎた税金が戻ってくることがあります。今回のケースでいえば、住宅ローン控除の申告を確定申告の書類上で行うことで、控除が適用された所得税が戻ってくる、っということになります。
会社員は2年目以降、年末調整で申告する
2年目以降、会社員は年末調整で住宅ローン控除の申請をします。年末調整は、会社によって多少の違いがありますが、多くの会社で11月中旬から下旬に行われます。また個人事業主様の場合は、引き続き確定申告で住宅ローン控除を申請します。
税務署から還付がある場合、確定申告後から大体1ヵ月後くらに指定の口座に振り込まれます。
利用するときに気を付けたいポイント
住宅ローン控除をより有効に活用するために、住宅ローンの契約時や契約変更、契約を終えようとしているときなど、契約の段階ごとに気を付けるべきポイントを押さえていきましょう。
住宅ローン契約時
住宅ローンを契約するときに気を付けたいのは、住宅ローンの借方です。夫婦でマイホームを購入した場合は、住宅ローンの借り方次第で住宅ローン控除の上限額が変わります。詳しくみていきましょう。
〇ペアローン
住宅ローン契約時に、夫婦2人が同じ金融機関でそれぞれローンを組む「ペアローン」で契約すると、夫婦それぞれが所得税の申告ができ、住宅ローン控除の上限額が2倍になります。
たとえば6000万円の住宅ローンを夫1人で組んだ場合は、住宅ローンの控除限度である4000万円の範囲内でしか控除が受けられず、2000万円分が浮いてしますことに。ですが夫婦2人で仮に夫4000万円、妻2000万円の住宅ローンを組めば、それぞれが上限内で控除を受けることができるので、住宅ローン控除の利用限度額が2倍となり、お得になります。
〇連帯債務
住宅ローン契約は1本ですが、夫婦間で主たる債務者と従たる債務者になって、それぞれ在宅の持分割合に応じて一緒に返済する形態が連帯債務型です。夫婦とも住宅ローン返済をしているので、住宅ローン控除も、夫婦それぞれが申請できます。たとえば、ローン残高をもとに住宅ローン控除申請ができます。
〇返済者が夫婦どちらか1人
夫婦のどちらが返済者、どちらか1人が連帯保証人として契約すると、住宅ローン控除の上限額は1人分となります。
たとえ妻が連帯保証人となって収入を合算しても、住宅ローンの返済者はあくまで夫だけなので、住宅ローン控除は夫だけが申請できます。
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住宅ローン契約中
住宅ローンを返済している最中に気をつけたいのは、借り換えの時です。借り換えとは住宅ローンを利用中にほかの銀行のローンを乗り換えることです。住宅ローン控除を受けている場合、住宅ローンを借り換えても、引き続き住宅ローン控除を受けることができます。
ただし、借り換えた先の住宅ローンの返済期間には注意しなければなりません。借り換え後の住宅ローンの返済期間は最低10年以上必要です。また、住宅ローン控除が受けてられる期間は、居住した年から数えられるため、住宅ローンを借り換えたからといって控除期間が延長されることはありません。
借り換えで返済期間をもとの予定より延長するのは、金融機関の条件が厳しいのでそうかんたんではありませんが、仮に3年程度延長できたとしましょう。借り換え時に既に住宅ローン控除を9年受けていたとして、借り換えによって住宅ローン控除も3年延長になる、といった措置はありません。借り換えの際には、住宅ローン控除期間と、住宅ローン返済期間の双方を照らし合わせてみる必要があります。
借り換えで住宅ローン控除の期間が変わらないにしても、控除金額が変わる場合が2つのケースであります。1つは、借り換えによって金利が変わることで住宅ローン残高が変わり、その残高に対する控除率で金額変わること。もう1つは住宅ローンの借り換え時に諸費用の上乗せなどによって、新たな借り入れ時の金額が借り換え前の当初のローン残高よりも多くなる場合です。その場合、住宅ローンの控除の対象となる住宅ローン残高が再計算されることになります。具体的な計算式は、以下の通りです。
住宅ローン控除対象額 ＝ 借り換えによる新たな住宅ローン等の年末残高
× (借り換え直前における当初の住宅ローン等の残高 ÷ 借り換えによる住宅ローン等の借り入れ時の金額)
また、借り換え後も会社の年末調整で住宅ローン申請はできますが、10月以降に借り換えすると、会社の年末調整に間に合わない可能性があります。その場合は、会社員であっても年末調整ではなく、原則的に翌年2月16日から3月15日までに確定申告をする必要があります。
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住宅ローン完済時
住宅ローン控除を受けていて、住宅ローンの返済を繰り上げて期間を短縮しようとした場合は注意が必要です。
繰り上げ返済で、住宅ローンの期間を短縮することで、ローン控除の申請時点で10年以上あった残りの返済期間が短くなり、10年未満になってしまうことがあります。その場合、その時点で住宅ローン控除が打ち切られることになります。
住宅ローン控除を受けている間の繰り上げ返済は慎重にしましょう。万が一、控除が打ち切られてしまうくらい住宅ローンの期間が短縮されるようであれば、繰り上げ返済で期間を短縮するのではなく、返済額を軽減する方法があります。まずは、住宅ローン控除による減税効果と、今後の利息の軽減効果のどちらのメリットが大きいかを比べてみましょう。
