住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入したり、リフォームする際に一定の要件を満たすことで10年間、所得税の控除が受けれる制度です。住宅ローン控除を受けるためには、住宅を購入した年の確定申告をする必要があります。
ここからは、住宅ローン控除の計算方法や確定申告での申請方法などについて解説していきます。
住宅ローン控除のしくみ
住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除 ( 住宅借入金等特別控除 )」といい、住宅ローンを利用して住宅の新築や購入、住宅の建て替え、増改築などを行い、一定の要件を満たした場合、年末のローン残高に応じて所得税の控除を受けることができます。
ただし、控除を受けられる期間は最長で１０年間となります。
具体的な控除の割合は、住宅ローンを組んだ１～１０年目の年末時点のローン残高等×１％ ( 控除限度額:40万円 ) となります。
(令和３年１月１日から令和３年１２月３１日までに対象となる住宅に入居した人について)。
ただし、住宅ローン控除 控除限度額は年４０万円、認定長期優良住宅や低炭素建築物の場合は年５０万円までとなっているのです。 例えば、年末のローン残高が３,０００万円の場合、控除額は30万円となっています。
正式名称の「特別控除」という言葉からもわかるように、住宅ローン控除はいつまでも続くものではなく、政府の経済対策で始まった「時限立法」という期限付きの制度です。これまでのところ、期限がくるたびに制度の見直しと延長が繰り返されてきました。
住宅ローン控除の条件
新築又は新築住宅を取得した場合の住宅ローン控除の条件
住宅ローン控除 (住宅借入金等特別控除)を受けるには、個人が住宅を新築または建築後使用されたことのない住宅を取得した場合、
以下の条件を全て満たしていれば、適用受けることが可能です。
自らが居住する住宅であること
新築または取得、増改築等の日から６カ月以内に居住用として使用され、申請の対象となる各年の１２月３１日まで継続して居住していることが条件となります。
控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
住宅ローン控除を受ける年分の合計所得金額が３,０００万円以下である必要があります。
合計所得金額が３,０００万円を超える年には適用できませんが、合計所得金額が３,０００万円未満の年には適用できるのです。
参考：国税庁「合計所得金額3,000万円の判定」
床面積が50平方メートル以上
新築または取得をした住宅、増改築等をした後の住宅の床面積が５０ｍ (平方メートル) 以上であり、
床面積の２文の１以上の部分が専ら自己の居住用であることです。
＜床面積の判断基準＞
ただし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する部分 (専有部分) の床面積によって判断します。
※2021年の税制改正により、床面積が４０平米以上の物件であれば住宅ローン控除が認められるようになりました。改正は、令和４年１月１日以後に確定申告書を提出する場合について適用されます。
参考：財務省「令和３年度税制改正の大綱」
住宅ローンの借入期間が10年以上
住宅ローン控除の対象となるのは、住宅の新築または取得のための一定のローンまたは債務で、１０年以上の期間をかけて分割返済するもの
(住宅と併せて取得する住宅の用地となる土地等を取得するためのローンを含む) であることが条件となります。
※ ９年以下の短期ローンでは控除されません。
※ 一定の借入金または債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。
※ 勤務先からの借入金の場合には、無利子または 0.2% (平成２８年１２月３１日以前に居住の用に供する場合は１％) に満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金はすべて、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。
参考・引用元：国税庁「住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」
長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていない
住宅を新築または取得してその居住用に供している個人は、次の期間において、新築または取得した住宅及びその敷地のように供している土地等以外の資産 (以前に居住していた住宅等)については、居住用財産等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないことが条件となります。
その居住の用に供した年とその２年・後３円の計６年間
その居住の用に供した年とその前後２年ずつの計５年間
参考：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
次に「中古住宅を取得した場合」、「増改築等をした場合」、「用耐震改修住宅を取得し、耐震改修を行った場合」の住宅ローン控除の条件をそれぞれ見ていきましょう。
中古住宅を取得した場合の住宅ローン控除の条件
個人が中古住宅を取得した場合の住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除) の適用を受けるためには、新築または新築住宅を所得した場合の住宅ローン控除の条件に加え、以下の条件を満たしている必要があります。
※ 平成２８年３月３１日以前の中古住宅の購入については、非居住者は在宅ローン特別控除の対象外となります。
※ 居住用の住宅を複数所有している場合、控除の対象となるのは、主に居住の用に供する１つの住宅に限られるのです。
（1）取得した中古住宅が次のいずれにも該当する住宅
1. 建築後使用されたものであること。
2. 次のいずれかに該当する住宅であること。
(注) 「耐火建築物」とは、建物登記簿に記載された家屋の構造のうち、建物の主たる部分の構成材料が、石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造 (軽量鉄骨造は含みません。)、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造のものをいいます。
(注) 地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるもの (耐震基準) に適合する建物」 とは、 その家屋の取得の日前に年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの、その家屋の取得の日前２年以内に建設住宅性能評価書により耐震等級( 構造躯体の倒壊等防止) に係る評価が等級１、等級２若しくは等級３であると評価されたものまたは既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの ( 住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約があって、その家屋の取得の日前２年以内に締結したものに限ります。) を言います。
その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、なおかつ、居住の用に供した日までに耐震改修 (租税特別措置法４１条の１９の２ (既存住宅の耐震改修をした場合の取得税額の特別控除) 第１項若しくは第８項の適用を受けるものを除きます。) により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること ( コード 1215 「要耐震改修住宅を取得した場合 ( 住宅借入金等特別控除) 」 参照) 。
3. 取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。
4. 贈与による取得でないこと。
参考・引用元：国税庁「中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
